京都市山科区で相続した実家を売却したい方へ。登記名義が亡くなった親のままでも家は売れる？相続登記、遺産分割、必要書類、売却までの流れを解説。山科区で相続不動産の仲介・買取・リフォームまで対応する有限会社ツー・ウッドが分かりやすくご紹介します。
実家を相続したけれど、登記簿を見たら亡くなった父親の名義だった
親御様が亡くなり、実家を売却しようとしたときに初めて、
「家の名義ってどうなっているんだろう？」
と確認される方は少なくありません。
固定資産税の通知が届いているから自分の家になっていると思っていても、不動産の登記名義は亡くなった親御様のままというケースがあります。
この場合、
「親名義のまま不動産会社に売却できるの？」
という疑問が出てきます。
結論として、亡くなった方の名義のまま最終的な所有権移転を行うことはできないため、基本的には相続登記を行い、相続人へ名義を変更してから買主へ所有権を移転する流れになります。
ただし、
相続登記が終わってから不動産会社へ相談しなければならないわけではありません。
むしろ、実家を売ることが決まっているなら、相続手続きと不動産売却を並行して進めた方がスムーズなケースがあります。
そもそも「相続登記」とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きです。
例えば、
父親名義の土地と建物を長男が相続する場合、
父親 → 長男
へ登記上の所有者を変更します。
普段生活しているだけなら登記簿を見る機会は少ないため、
「実家は当然自分たち兄弟のものになっている」
と思っていたものの、売却を考えて初めて名義変更が必要だと知るケースもあります。
相続登記は義務化されています
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
不動産を相続したことを知った日から一定期間内に相続登記を申請する必要があります。
また、義務化以前に発生した相続についても対象となる場合があります。
そのため、
「親が亡くなったのはかなり前だから、そのままで大丈夫」
と考えるのではなく、現在の登記状態を一度確認しておくことが重要です。
特に長期間放置された実家では、その間にさらに相続が発生しているケースもあります。
相続した家を売るなら、まず「誰が相続人なのか」を確認する
実家を売却するときに重要なのが、
誰に売るかを考える前に、誰が所有するのかを整理すること
です。
例えば父親が亡くなり、
母親と子ども2人が相続人だったとします。
この場合、
「長男が実家を管理しているから長男の判断だけで売却する」
ということは基本的にはできません。
遺言書の有無や相続関係を確認し、必要に応じて相続人同士で遺産分割について話し合うことになります。
「実家を誰も欲しくない」場合は売却して分ける方法もあります
相続相談では、
「兄弟全員、自分で住む予定はない」
というケースもあります。
その場合、実家を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける方法が検討されます。
一般的に換価分割と呼ばれる方法です。
例えば、
実家そのものを兄弟で共有すると、
将来売却するとき、建て替えるとき、大規模修繕するときなどに複数人で意思決定する必要があります。
誰も利用する予定がないのであれば、
不動産を現金化して相続人で分ける
という方法が分かりやすいケースもあります。
ただし、税務や登記方法などは個別の状況によって異なるため、専門家へ確認しながら進めることが大切です。
相続人が複数いる実家は「とりあえず共有名義」にする前に考える
相続人が3人なら、
「3分の1ずつ共有にしておけば公平では？」
と思われるかもしれません。
もちろん共有という選択肢もあります。
しかし、今後売却する予定なら、共有名義にすることが本当に最適なのかは事前に検討した方がよいでしょう。
不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の協力が必要になります。
今は兄弟仲が良くても、
数年後には生活環境が変わる、さらに次の相続が発生する、共有者の人数が増える、
という可能性があります。
そのため、
「将来この実家をどうするのか」
まで考えて相続方法を決めることが重要です。
相続登記が終わっていなくても査定はできます
ここは相続した実家を売却する方に知っていただきたいポイントです。
相続登記が完了するまで、不動産査定を待つ必要はありません。
例えば、
「相続した家がいくらになるか分からない」
状態では、兄弟間で今後について話し合うことも難しくなります。
売却すると3,000万円になる家なのか、1,000万円程度なのか。
建物を残して売れるのか、土地として売る方がよいのか。
こうした情報があることで、相続人同士の話し合いもしやすくなります。
そのため、
相続関係の整理と不動産査定を並行して進める
という方法があります。
山科区では同じ築年数でも実家の価値は大きく違います
相続した実家について、
「築40年以上だからほとんど価値がないだろう」
と思われる方もいます。
しかし、不動産価値は築年数だけでは決まりません。
京都市山科区でも、
駅までの距離、前面道路、土地面積、間口、土地の形、高低差、用途地域、周辺環境などによって評価は変わります。
建物が古くても、土地として需要が高い住宅があります。
反対に、建物をリフォームして活用した方が販売しやすい物件もあります。
そのため相続人同士で、
「古いから解体しよう」
「とりあえずリフォームしよう」
と決める前に、まず不動産としての現在価値を確認することをおすすめします。
相続した実家は「片付けてから査定」しなくても大丈夫
親御様が生活していた住宅では、
家具、衣類、食器、家電、布団、書類などがそのまま残っているケースがあります。
「こんな状態で不動産会社を呼ぶのは申し訳ない」
と思われるかもしれません。
しかし、査定前にすべて処分する必要はありません。
特に不動産買取の場合、物件によっては残置物を残した状態で相談できるケースがあります。
先に高額な処分費を支払ってから売却するのではなく、
現状で売却した場合と、片付けた場合を比較してから判断する
方が合理的です。
相続した実家を売る一般的な流れ
実際には個別の相続状況によって異なりますが、大まかな流れは次のようになります。
1．登記名義を確認する
まず土地と建物が誰の名義になっているのか確認します。
2．相続人を確認する
戸籍などをもとに法定相続人を確認します。
3．遺言書の有無を確認する
遺言書がある場合には、その内容を確認します。
4．不動産の査定をする
実家や土地が現在どの程度の価値なのか確認します。
5．遺産分割について話し合う
相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのか、売却して分けるのかなどを検討します。
6．相続登記を行う
決定した内容に基づき、不動産の名義を変更します。
7．売却活動を進める
仲介で一般のお客様へ販売する方法や、不動産会社へ直接売却する買取などを比較します。
仲介と不動産買取、相続した実家にはどちらが向いている？
相続した不動産を売却する方法は一つではありません。
仲介で売却する
不動産会社が購入希望者を探して販売します。
市場価格に近い金額での売却を目指しやすいことがメリットです。
一方で、売却まで一定の期間が必要になる場合があります。
不動産会社へ買い取ってもらう
不動産会社が直接購入します。
仲介と比較すると価格が低くなる場合がありますが、
築古、残置物が多い、修繕が必要、早く現金化したい、
といった物件では検討しやすい方法です。
相続した実家の場合は、
「一番高い査定額」だけでなく、「最終的に手元にいくら残るのか」「どのくらい手間がかかるのか」
まで比較することが重要です。
相続した実家をリフォームしてから売るべき？
築古住宅を見ると、
「きれいにリフォームすれば高く売れるのでは？」
と考えることがあります。
しかし、売却目的のリフォームでは費用対効果を考える必要があります。
100万円かけてリフォームしても、売却価格が100万円以上上がるとは限りません。
また、購入者の中には、
「自分の好きな内装にしたい」
という方もいます。
そのため、
リフォーム → 査定
ではなく、
査定 → リフォームした場合の想定価格を確認 → 工事するか判断
という順番がおすすめです。
相続した実家を放置すると管理の負担も続きます
売るかどうか決まらないまま実家を所有し続けると、
固定資産税、火災保険、庭木の管理、建物の換気、雨漏り確認、設備故障への対応など、
さまざまな管理が必要になります。
特に誰も住んでいない空き家では、建物の異常に気付くのが遅くなることがあります。
「まだ売るか決めていない」
という段階でも、
売った場合はいくらになるのか
だけ先に把握しておくと、今後の判断材料になります。
ツー・ウッドなら相続した実家を「不動産＋建物」の両面から考えられます
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に、不動産売買だけでなくリフォーム、原状回復、ハウスクリーニング、建物修繕、建物メンテナンスなどにも対応しています。
そのため相続した実家についても、
「このまま売れるのか」
「片付けた方がいいのか」
「修繕した方がいいのか」
「解体して土地にした方がいいのか」
「買取なら現状のまま売れるのか」
まで一緒に検討できます。
また、相続登記など専門的な手続きが必要な場合には、司法書士など専門家と連携しながら進めることも重要です。
不動産会社へ相談するのは、すべての相続手続きが終わってからでなくても構いません。
「実家を相続したけれど、何から始めればいいか分からない」
という段階から相談することで、無駄な費用や手間を減らせる可能性があります。
よくある質問
Q. 亡くなった父名義の家をそのまま売却できますか？
最終的に買主へ所有権を移転するためには、基本的に相続登記が必要です。ただし、相続登記が終わる前でも不動産査定や売却方法の相談を進めることはできます。
Q. 相続登記がまだでも査定してもらえますか？
はい。査定は可能です。実家の価値を把握してから遺産分割について検討する方法もあります。
Q. 兄弟3人で相続した家を売る場合、1人だけで決められますか？
所有状況などによりますが、共有不動産全体の売却には原則として共有者全員の協力が必要です。相続登記を行う前に、将来売却する予定があるかも含めて相続方法を検討することが大切です。
Q. 相続した実家の荷物が残っています。査定できますか？
はい。家財道具などが残っていても査定できます。先にすべて処分せず、現状のまま相談することをおすすめします。
Q. 相続した古い家でも買い取ってもらえますか？
物件条件によりますが、築古住宅や修繕が必要な住宅でも買取を検討できるケースがあります。
Q. 相続した家を解体してから売った方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。古家付きのまま販売した方がよい場合もあります。解体費を支払う前に、建物付き・更地・買取それぞれの条件を比較することをおすすめします。
山科区で相続した実家を売るなら「手続きを全部終えてから」でなくても大丈夫です
相続した実家について、
名義が親のまま。
兄弟でどう分けるか決まっていない。
荷物が大量に残っている。
建物がかなり古い。
リフォームするべきか分からない。
このような状態でも、まず不動産としての価値を確認することはできます。
相続手続きをすべて終え、家を片付け、修繕してから不動産会社へ相談する必要はありません。
むしろ先に査定することで、
仲介で売るのか、買取にするのか、建物を残すのか、修繕するのか、解体するのか
を判断しやすくなります。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に、不動産売却・不動産買取・相続不動産・リフォーム・修繕・原状回復・ハウスクリーニング・建物メンテナンスまでまとめてご相談いただけます。
「実家を相続したけれど何から始めればいいか分からない」
という段階でも構いません。
相続した実家にお金をかける前に、まず現在の不動産価値を確認してみませんか。
山科区・京都エリアの相続不動産、家の売却、築古住宅、不動産買取については、有限会社ツー・ウッドまでお気軽にご相談ください。