京都市山科区で古い家を売却するとき、解体して更地にするべき？古家付きのまま売るべき？解体費用、買主の需要、土地条件、固定資産税、仲介・買取の違いなど、解体前に確認したいポイントを山科区で不動産・リフォーム・建物修繕を行う有限会社ツー・ウッドが解説します。
「こんな古い家、壊してから売った方がいいですよね？」
山科区で築年数の古い戸建や相続した実家の売却を考えるとき、
「建物はもう古いし、解体して更地にした方が売りやすいのでは？」
と考える方は多いと思います。
確かに、更地にすることで土地の状態が分かりやすくなり、新築住宅を建てたい買主から検討してもらいやすくなる場合があります。
しかし、不動産の売却では、
古い家＝解体した方が高く売れる
とは限りません。
むしろ物件によっては、先に数百万円の解体費を支払ったにもかかわらず、売却価格がそれほど上がらないケースもあります。
そのためツー・ウッドでは、築古住宅の売却相談をいただいた場合、
「まず解体」ではなく「まず現在の状態で査定」
することをおすすめしています。
「古家付き土地」とは？
古家付き土地とは、古い建物が残った状態で土地として販売される不動産のことです。
法律上明確に「築何年以上なら古家」という決まりがあるわけではありません。
例えば築40年や築50年の住宅でも、
建物を利用できる状態であれば中古戸建として販売できることがあります。
反対に、建物の劣化が大きく、買主が土地として利用する可能性が高ければ、
「古家付き土地」
として販売する方法があります。
重要なのは築年数だけで判断しないことです。
更地にすると売りやすくなるケース
もちろん、解体した方が売却しやすい物件もあります。
例えば、
- 建物の老朽化がかなり進んでいる
- 雨漏りや腐食が広範囲にある
- 建物の傾きが大きい
- 間取りが現在の需要に合っていない
- 土地として新築需要が高い
- 建物があることで土地全体を確認しにくい
といった物件です。
更地になれば買主は、
「ここにどんな家を建てられるか」
をイメージしやすくなります。
特に土地を探している購入者にとって、既存建物の解体を自分で手配しなくてよいことはメリットになります。
ただし「解体すれば高く売れる」とは限りません
ここが非常に重要です。
例えば、
古家付きの状態なら2,500万円、
更地なら2,700万円、
で売れるとします。
一見すると更地にした方が200万円高く売れます。
しかし解体費用として250万円必要だった場合、
単純計算では売主の手元に残る金額はむしろ少なくなります。
さらに、
残置物処分、庭木撤去、ブロック塀撤去、アスベスト調査、建物滅失登記など、
解体工事以外の費用が発生する可能性もあります。
だからこそ、
「いくらで売れるか」ではなく「最終的にいくら残るか」
で比較する必要があります。
山科区では土地の条件によって判断が大きく変わります
京都市山科区でも、すべての土地が同じように評価されるわけではありません。
売却価格を左右する代表的な条件として、
駅までの距離、前面道路の幅員、間口、土地面積、土地の形、高低差、用途地域、接道状況、周辺の住宅需要などがあります。
例えば駅から近く、平坦で、間口が広く、新築住宅を建てやすい土地であれば、更地としての需要が高くなる可能性があります。
一方で、
土地が小さい、接道条件が複雑、道路との高低差がある、再建築に確認が必要、
といった物件では、単純に建物を解体すればよいとは限りません。
特に注意したいのが「再建築できるかどうか」
古い住宅を解体する前に必ず確認しておきたいのが、
現在の建物を壊したあと、新しい建物を建築できる土地なのか
という点です。
現在は住宅が建っていても、建築された当時と現在では法律や道路状況が変わっていることがあります。
接道状況などによっては、建て替えについて行政への確認が必要になる物件もあります。
もし再建築に問題がある土地で、現在利用できる建物を先に解体してしまうと、不動産としての選択肢を狭める可能性があります。
築古住宅ほど、
解体業者へ依頼する前に不動産会社へ相談する
ことが重要です。
古い家でも「中古戸建」として欲しい人がいることがあります
最近では、
「中古住宅を購入して自分好みにリノベーションしたい」
という購入者もいます。
新築住宅より取得価格を抑えて、
水回り、床、壁、間取りなどを自分好みに変えたいという考え方です。
建物の構造部分に大きな問題がなければ、
築年数だけを理由に解体してしまうのはもったいない場合があります。
特に、
昔ながらの木造住宅、庭のある住宅、比較的広い戸建、
などは購入者によって評価が変わります。
「見た目が古い」と「使えない建物」は別です
築古住宅の査定では、
クロスが古い、キッチンが古い、畳が傷んでいる、
といった見た目だけではなく、
床下、基礎、屋根、外壁、雨漏り、給排水設備、シロアリ被害など、
建物そのものの状態を見ることが重要です。
内装が古くても構造状態が比較的良ければ、リフォームして利用できる可能性があります。
反対に内装だけきれいでも、床下や構造部分に大きな修繕が必要な場合があります。
そのため、
築年数だけで建物価値をゼロと判断しないこと
が大切です。
売る前にリフォームする方法もありますが慎重に
「解体しないならリフォームして売ろう」
と考える方もいます。
しかし、売却前のリフォームについても費用対効果を確認する必要があります。
例えば300万円のリフォームをしても、売却価格が300万円以上高くなる保証はありません。
購入者自身がリフォームしたい場合には、売主が行った内装が購入判断につながらないこともあります。
基本的には、
現状査定
↓
リフォームした場合の想定価格
↓
古家付き土地として販売した場合
↓
更地にした場合
↓
不動産会社による買取
を比較してから決める方が合理的です。
相続した実家なら荷物を片付ける前でも相談できます
相続した実家では、
家具、家電、食器、衣類、布団、物置の荷物、
などが大量に残っていることがあります。
「解体するなら全部片付けないといけない」
と思われるかもしれません。
しかし、売却方法によっては残置物がある状態から相談できます。
特に不動産会社による買取では、
残置物処分、建物解体、リフォームなどを含めて条件を検討できる場合があります。
先に費用をかける前に、
現状のままならいくらで売れるのか
を確認しておくことをおすすめします。
仲介なら「古家付き」と「更地」の両方を検討する
一般の購入者へ販売する仲介では、物件に合わせて販売方法を考えます。
古家付きで販売すれば、
中古戸建を探している人と土地を探している人、
両方から検討してもらえる可能性があります。
一方、更地で販売すれば、
新築住宅を建てたい購入者にとって検討しやすくなります。
どちらが適しているかは、
その土地を買う可能性が高い人は誰なのか
から逆算して考えることが重要です。
不動産買取なら解体せず売却できる場合があります
「できるだけ早く売りたい」
「解体費を先に出したくない」
「相続した家なので何度も現地へ行くのが大変」
という場合には、不動産会社による買取も選択肢になります。
買取では不動産会社が購入後に、
解体する、リフォームする、再販売する、
などを判断します。
そのため売主側で工事を行わず、現状のまま売却できる可能性があります。
仲介より売却価格が低くなる場合はありますが、
解体費・処分費・売却期間・手間まで含めた総合的な比較
が重要です。
固定資産税のことも考えて解体時期を決める
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税等の特例があります。
建物を解体すると土地の利用状況が変わるため、翌年度以降の税負担が変わる可能性があります。
「売る予定だからとりあえず年末に解体しておこう」
と判断するのではなく、
売却スケジュールと税金についても確認してから解体時期を決めることが大切です。
税務について具体的な判断が必要な場合には、税理士など専門家へ確認しましょう。
解体前に確認しておきたい5つのポイント
古い住宅を解体する前には、最低でも次の点を確認しておきましょう。
① 現状のままならいくらで売れるのか
まず古家付きの状態で査定します。
② 更地ならいくらで売れるのか
解体後の想定売却価格を確認します。
③ 解体に総額いくら必要なのか
建物だけでなく残置物や外構撤去なども含めて確認します。
④ 建て替えできる土地なのか
接道状況や法令上の制限を確認します。
⑤ 買取ならいくらになるのか
仲介だけでなく現状買取の価格も比較します。
この5つが分かれば、
「解体する・しない」を数字で判断しやすくなります。
ツー・ウッドなら「売却」と「建物」の両方から判断できます
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に不動産売買だけでなく、
リフォーム、原状回復、ハウスクリーニング、建物修繕、設備工事、建物メンテナンスなどにも対応しています。
そのため築古住宅についても、
「不動産会社として売るならどうするか」
だけではなく、
「建物会社として、この家を残す価値があるのか」
という視点から検討できます。
古家付きで仲介する。
必要最低限だけ修繕する。
リフォームして販売する。
解体して土地として販売する。
当社で現状のまま買い取る。
物件によって最適な方法は異なります。
だからこそ、
解体工事を発注する前に、選択肢を比較すること
が大切です。
よくある質問
Q. 築50年以上の家でも解体せず売れますか？
物件によりますが可能です。中古住宅として利用できる場合もあれば、古家付き土地として販売する方法もあります。築年数だけで解体を決めず、建物状態と土地価値を確認することをおすすめします。
Q. 古家付き土地と更地ではどちらが高く売れますか？
土地条件や買主需要によって異なります。更地の方が販売価格が高くても、解体費を差し引くと古家付きの方が手取り額が多くなる場合があります。
Q. 相続した実家に家具が残っていても査定できますか？
はい。家財道具が残っている状態でも査定できます。処分費を支払う前に現状でご相談ください。
Q. 再建築できるか分からない家を解体しても大丈夫ですか？
先に接道状況や法令上の条件を確認することをおすすめします。現在建物があるからといって、必ず同じように建て替えられるとは限りません。
Q. 解体費用は売却代金から支払えますか？
契約条件や工事時期などによって対応方法が異なります。現金を先に出したくない場合には、現状買取を含めて売却方法を比較するとよいでしょう。
Q. ツー・ウッドで建物の解体やリフォームも相談できますか？
物件の状況に合わせて、売却だけでなくリフォーム・修繕などを含めた方法をご相談いただけます。最初から工事を前提にせず、どの方法が合理的かを比較します。
山科区で古い家を売るなら、解体する前に一度査定を
築40年、築50年の家を見ると、
「建物には価値がない」
「壊して土地にしないと売れない」
と思われるかもしれません。
しかし実際の不動産売却では、
古家付きのまま売る方がよい物件もあれば、更地にした方がよい物件もあります。
重要なのは、
工事にお金を使ってから相談するのではなく、お金を使う前に売却方法を比較することです。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの築古住宅、相続した実家、空き家、土地について、
現状売却・仲介・不動産買取・修繕・リフォーム・建物活用
をまとめて検討できます。
「この家は残した方がいい？」
「解体するといくらかかる？」
「更地ならいくらで売れる？」
「現状のまま買い取ってもらえる？」
という段階からでも構いません。
解体業者へ依頼する前に、まず現在の不動産価値と売却後の手取り額を比較してみませんか。
山科区・京都エリアで古い家や相続した実家の売却をお考えなら、有限会社ツー・ウッドまでお気軽にご相談ください。