京都市山科区で家・土地の売却を検討している方へ。解体後に古い基礎や浄化槽、井戸、配管などの地中埋設物が見つかったらどうなる？売主が確認したいポイントや相続不動産、不動産買取、撤去・修繕について、京都で建物に携わってきたツー・ウッドが分かりやすく解説します。

家を売ったあと、地面の中から何か出てきたらどうなる？

不動産を売却するとき、多くの方が気にされるのは建物の状態です。

雨漏りはないか。

給湯器は使えるか。

壁や床に大きな傷みはないか。

しかし、戸建住宅や土地の売却では、もう一つ確認しておきたい場所があります。

それが「地面の中」です。

建物を解体したり、新しい家を建てるために土地を掘削したりすると、

• 昔の建物の基礎
• コンクリート片
• 古い配管
• 浄化槽
• 井戸
• ブロック
• 瓦や建築廃材

などが見つかることがあります。

こうしたものは一般的に「地中埋設物」と呼ばれます。

普通に生活しているだけでは地面の中を見ることはありません。

そのため、

「何十年も住んでいたけれど、そんなものがあるとは知らなかった」

ということも十分にあり得ます。

今回は、京都市山科区で戸建住宅や土地を売却するときに知っておきたい「地中埋設物」について解説します。

そもそも地中埋設物とは？

不動産売買でいう地中埋設物とは、土地の地下に残っている構造物や設備、廃材などを指します。

代表的なものとしては、

古い建物の基礎

建て替え前の建物を解体した際に、地下部分の基礎が残っているケースがあります。

浄化槽

現在は公共下水を利用していても、昔使用していた浄化槽が地中に残っている場合があります。

井戸

古い住宅では、以前使用していた井戸が敷地内に残っていることがあります。

古い給排水管

現在使用していない配管が地中に残っている場合があります。

コンクリート・ブロック・瓦など

過去の建物解体や造成工事などの際に、地中へ残されたものが見つかることがあります。

土地の見た目だけでは分からないのが地中埋設物の難しいところです。

山科区の築年数が古い家では特に確認したい

京都市山科区には、長年にわたって住宅地として利用されている地域が多くあります。

現在建っている住宅が最初の建物とは限りません。

例えば、

昔は平屋だった土地に二階建て住宅を建てた。

親世代が建て替えをしている。

複数の土地をまとめて一つの住宅を建てた。

昔は浄化槽を利用していた。

このような履歴がある土地では、現在の建物より前に使われていた構造物や設備が地下に残っている可能性があります。

もちろん、

「築年数が古い＝地中埋設物がある」

という意味ではありません。

大切なのは、その土地がこれまでどのように利用されてきたのかを確認することです。

相続した実家は「昔のことが分からない」ことも多い

特に注意したいのが相続不動産です。

例えば、親御様が40年前に購入した住宅を相続した場合、

「その前に何が建っていたのか分からない」

ということもあります。

さらに、

「昔、建て替えをしたらしい」

「井戸があったと聞いたことがある」

「以前は浄化槽だったような気がする」

など、家族から断片的に聞いているだけというケースもあります。

だからといって、売却できないわけではありません。

まずは、

古い建物図面、
建築確認関係書類、
解体工事の資料、
土地購入時の契約書、
昔の写真

などが残っていないか確認してみましょう。

分からないものについては、分からない状態のまま不動産会社へ伝えることも大切です。

地中埋設物があると家や土地は売れない？

地中埋設物がある可能性だけで、土地が売れなくなるわけではありません。

重要なのは、

何があるのか

新しい建物を建てる際に影響するのか

撤去する必要があるのか

という点です。

例えば、使用していない古い配管が少し残っている場合と、大きなコンクリート構造物が建築予定部分に残っている場合では意味が大きく異なります。

そのため、

「地中から何か出た＝土地の価値がなくなる」

と考える必要はありません。

まず状況を確認することが重要です。

売却前に土地を全部掘って確認する必要はある？

ここでよくある疑問が、

「売る前に地面を掘って確認した方がいいの？」

というものです。

通常の住宅売却で、地中埋設物を確認するためだけに敷地全体を掘削することは現実的ではありません。

調査にも費用がかかりますし、建物が建っている状態では確認できない場所もあります。

そのため売却前には、

過去の土地利用、
建物の建築履歴、
解体履歴、
売主が把握している情報

などを整理することが基本になります。

古家を解体したときに見つかるケースもある

築古住宅を土地として販売するため、売主側で建物を解体するケースがあります。

この解体工事中に、

「古い基礎が出てきました」

「昔の浄化槽があります」

と分かることがあります。

ここで重要なのが、解体工事を依頼するときの見積内容です。

建物の解体費用だけなのか。

地中埋設物が出た場合は追加費用になるのか。

どこまで撤去する契約なのか。

事前に確認しておかないと、

「解体費用は200万円と聞いていたのに追加費用が発生した」

ということも考えられます。

築古住宅を更地にして売却する場合は、売却価格だけでなく解体費用まで含めて判断する必要があります。

地中埋設物を撤去してから売った方がいい？

これも物件によって異なります。

例えば、

現状のまま3,000万円で売却できる土地に、売主が100万円かけて撤去工事をしたからといって、必ず3,100万円で売れるとは限りません。

逆に、地中埋設物が購入希望者の建築計画へ大きく影響する場合は、撤去することで購入しやすくなる可能性があります。

つまり、

「埋設物があるから撤去する」

ではなく、

「撤去費用をかけることで売却条件がどれだけ改善するのか」

を考えることが重要です。

売却前に知っていることは不動産会社へ伝える

売却する土地について、

「昔ここに井戸があった」

「以前は浄化槽だった」

「親から古い基礎が残っていると聞いた」

などの情報がある場合は、査定時に不動産会社へ伝えておきましょう。

「言ったら査定価格が下がるのでは？」

と心配されるかもしれません。

しかし不動産売却では、後から問題になるよりも、事前に分かっている情報を整理して販売方法を考える方が安心です。

買主にとっても、購入前に状況を把握できる方が資金計画を立てやすくなります。

古家付き土地と更地、どちらで売るべき？

築年数が古い家を売却すると、

「建物を壊して更地にした方が売れますよ」

と言われることがあります。

確かに更地にするメリットはあります。

しかし、

建物解体費、
残置物処分費、
地中埋設物の撤去費、
整地費用

などを考える必要があります。

例えば、

更地なら2,800万円で売れる。

古家付きなら2,600万円。

一見すると更地の方が200万円高く売れます。

しかし解体・撤去に250万円かかれば、売主様の手残りは古家付きで売った方が多くなる可能性があります。

売却価格ではなく「最終的にいくら残るのか」で比較することが大切です。

不動産買取なら現状のまま売れる可能性も

相続した古家などでは、

「家の中に荷物が残っている」

「建物がかなり傷んでいる」

「地中に何があるか分からない」

「解体工事まで自分でしたくない」

ということもあります。

その場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

物件条件によりますが、

古家付き、
残置物あり、
修繕前、
解体前

の状態で査定できる場合があります。

一般の方へ仲介で販売した場合と、現状のまま買取した場合を比較してから売却方法を決めることもできます。

ツー・ウッドなら「売却」と「工事」をまとめて考えられます

家を売却するときに難しいのは、

「どこまで直せばいいのか」

「解体した方がいいのか」

「そのまま売った方がいいのか」

という判断です。

有限会社ツー・ウッドは京都で長年、建物の維持管理・修繕・リフォームなどに携わり、不動産売買や不動産買取にも対応しています。

そのため、

現状のまま仲介する

必要な部分だけ工事する

解体して土地として販売する

現状のまま買取する

などを比較して考えることができます。

工事をすること自体が目的ではありません。

不動産を売却される方にとって、

「どの方法が一番納得できる売却になるのか」

を考えることが大切だと私たちは考えています。

よくある質問

Q. 地中埋設物があると土地は売れませんか？

必ずしも売れないわけではありません。埋設物の種類・場所・大きさや、買主の建築計画への影響などによって判断します。

Q. 売却前に地面を掘って調査する必要がありますか？

一般的な住宅売却で、必ず敷地全体を掘削するわけではありません。まず土地の利用履歴や建築・解体履歴、売主が把握している情報などを整理します。

Q. 相続した家なので昔の土地の状態が分かりません。

相続不動産では珍しくありません。古い契約書・図面・写真などを確認し、分からない部分についてはその旨を不動産会社へ伝えましょう。

Q. 古い浄化槽が残っていても売却できますか？

状態や場所、売却条件によります。撤去が必要になる場合もあるため、現況を確認して判断します。

Q. 解体中に地中埋設物が見つかった場合、追加費用になりますか？

解体業者との契約内容によります。地中埋設物の撤去が通常の解体見積に含まれているとは限らないため、工事前に確認することが重要です。

Q. 古家は解体してから売った方が高く売れますか？

更地の方が販売価格が高くなるケースはありますが、解体・撤去費用を差し引くと必ずしも売主様の手残りが増えるとは限りません。両方を比較して判断しましょう。

Q. 建物や地中の状態が分からなくても買取査定できますか？

物件条件によりますが、現状のまま査定できるケースがあります。解体や修繕を始める前に査定を受ける方法もあります。

山科区で古い家・土地を売るなら、解体する前にご相談ください

相続した実家や築年数の古い住宅では、

「壊してから売った方がいいだろう」

と考えてしまいがちです。

しかし実際には、

現状のまま売却する、
必要な工事だけ行う、
解体して土地として売る、
不動産会社へ買取を依頼する

など、複数の方法があります。

特に地中埋設物は、建物を解体して初めて分かる場合があります。

だからこそ、最初から高額な工事をするのではなく、

現状査定 → 工事費確認 → 売却方法比較

の順番で考えることをおすすめします。

有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に京都エリアの戸建・土地・相続不動産について、不動産売却・不動産買取だけでなく、リフォーム・修繕・解体を含めてご相談いただけます。

「相続した実家をどうすればいいか分からない」

「古家を解体するか迷っている」

「昔、井戸や浄化槽があった気がする」

「仲介と買取で手残りを比較したい」

という段階でも大丈夫です。

山科区・京都で古い家や土地の売却をご検討中なら、解体・撤去工事を発注する前に、まずツー・ウッドへご相談ください。