京都市山科区で擁壁のある家・高低差のある土地を売却する方へ。古い擁壁でも売れる？ひび割れ・傾き・補修費用、建て替えへの影響、相続した家の確認ポイント、不動産買取までツー・ウッドが分かりやすく解説します。
山科区で家を売ろうとしたら「擁壁」がある。これって問題？
京都市山科区で戸建住宅や土地を売却するとき、敷地と道路、あるいは隣地との間に高低差がある物件があります。
その高低差を支えている構造物が**擁壁（ようへき）**です。
長年住んでいる方にとっては当たり前の景色なので、
「これが売却に関係するとは思わなかった」
ということもあります。
しかし購入希望者からすると、
「この擁壁は大丈夫？」
「将来建て替えるときに問題ない？」
「補修するといくらかかる？」
と気になる部分です。
特に築年数の古い住宅では、擁壁自体も古くなっている場合があります。
ただし、擁壁があるという理由だけで不動産が売れないわけではありません。
大切なのは、現在どのような擁壁があり、どの程度の高低差があるのかを把握したうえで売却方法を考えることです。
そもそも擁壁とは？
擁壁は、土地の高低差によって土が崩れることを防ぐために設けられる構造物です。
住宅地では、
道路より敷地が高い、
隣地より敷地が高い、
敷地の一部が斜面になっている、
といった場所で見られます。
一見すると普通のコンクリート壁に見えることもありますが、土地を支える重要な構造物です。
そのため不動産売却では、建物だけでなく擁壁の状態についても確認する場合があります。
山科区では高低差のある住宅も珍しくない
山科区は平坦な住宅地だけではありません。
山側へ向かうエリアなどでは道路と敷地に高低差がある住宅も見られます。
例えば、
道路から階段を上がって玄関へ入る家、
道路より1～2mほど敷地が高い家、
隣地との境界に大きな擁壁がある家、
などです。
こうした住宅では、土地面積や駅からの距離だけではなく、高低差や擁壁の状態も不動産評価を考える材料になります。
古い擁壁で確認したいポイント
築年数の古い住宅を売却する場合、まず擁壁を目視してみましょう。
例えば、
大きなひび割れがないか、
擁壁が膨らんでいないか、
傾いていないか、
コンクリートが著しく劣化していないか、
水抜き穴があるか、
大量の水が染み出していないか
などです。
ただし、見た目だけで擁壁の安全性を判断できるわけではありません。
気になる症状がある場合には、必要に応じて専門家へ確認することになります。
「昔からあるから大丈夫」とは限らない
擁壁について、
「50年間何も起きていないから大丈夫」
と思われる方もいるかもしれません。
確かに長期間問題なく使用されていることは一つの情報です。
しかし購入希望者が気にするのは、
これから何年間使用できるのか
という点です。
特に建て替えを考えている購入者にとっては、現在の擁壁をそのまま利用できるのか、新しく造り直す必要があるのかによって資金計画が大きく変わります。
そのため、売主側だけで「問題ない」と判断するのではなく、現在分かっている情報を整理しておくことが大切です。
擁壁が誰の所有物なのかも確認する
隣地との間に擁壁がある場合、
「この擁壁はうちのもの？」
という問題があります。
擁壁が自分の土地側にあるからといって、必ず自分が施工したものとは限りません。
古い住宅地では、
親の代からある、
中古住宅を購入した時点ですでにあった、
隣地と一緒に工事したらしい、
など、所有者自身が経緯を把握していないこともあります。
土地の境界と擁壁の位置関係についても、売却前に確認しておきたいポイントです。
相続した実家では擁壁の資料がないことも
親御様から相続した家の場合、
「擁壁をいつ造ったのか分からない」
「図面なんて見たことがない」
ということも珍しくありません。
まずは実家に残っている、
建築確認関係書類、
建物図面、
造成関係資料、
工事見積書、
工事写真、
測量図
などを探してみましょう。
資料が見つからないから売却できないわけではありません。
まず現況を確認し、売却にあたって何を調査する必要があるのか整理していきます。
擁壁があると土地価格は必ず安くなる？
擁壁があるからといって、一律に「坪単価○万円下がる」と判断することはできません。
例えば道路より少し高いことで、
道路から室内が見えにくい、
眺望が良い、
日当たりを確保しやすい、
など、購入者によってはメリットになる場合もあります。
一方で、
階段が多い、
駐車しにくい、
建て替え費用が増える可能性がある、
などがデメリットになることもあります。
つまり、不動産価格は擁壁だけではなく、
駅距離、
土地面積、
土地形状、
道路条件、
間口、
建物状態、
周辺環境
などを総合して判断します。
擁壁の補修費用をかけてから売った方がいい？
擁壁にひび割れなどがあると、
「売る前にきれいに直した方がいい」
と思うかもしれません。
しかし、自己判断で高額な工事をするのはおすすめできません。
表面だけ補修すればよいケースもあれば、構造そのものについて確認が必要なケースもあります。
また購入者が建物を解体して新築する予定なら、造成計画と合わせて擁壁を検討することもあります。
売主が先に数百万円をかけても、その工事費用を売却価格へそのまま上乗せできるとは限りません。
まず現在の状態で査定を受けてから、工事するか判断する方が合理的です。
建物のリフォームより擁壁が重要になることもある
築40年の住宅を売る場合、
「キッチンを新品にした方がいいかな？」
「クロスを全部張り替えようか？」
と室内へ目が向きやすくなります。
しかし購入者が建て替えを考えている物件なら、室内のリフォームよりも、
道路条件、
土地形状、
擁壁、
境界、
高低差
の方が重要になる場合があります。
300万円かけて住宅設備を交換しても、購入者が解体すれば意味がありません。
そのため築古住宅ほど、何を直せば売却にプラスになるのかを工事前に考えることが大切です。
擁壁がある家を解体して更地にすれば売りやすい？
これも一概にはいえません。
建物を解体すると土地の状態が分かりやすくなるメリットがあります。
一方で、
解体費用、
造成費用、
擁壁工事費、
その他の整備費
などが必要になる可能性があります。
特に高低差のある土地では、平坦な土地と同じ感覚で、
「建物だけ壊せば終わり」
とはならないケースもあります。
古家付きの状態で売る場合と、更地にした場合の手残りを比較してから判断しましょう。
擁壁に不安がある家なら不動産買取も比較する
一般の購入者が住宅ローンを利用して購入する場合、建物や土地について慎重に確認されることがあります。
擁壁の状態や高低差によって一般向けの販売に時間がかかりそうな場合には、不動産会社による買取も選択肢です。
例えば、
築年数が古い、
大きな擁壁がある、
修繕が必要、
室内に残置物がある、
相続後ずっと空き家、
早く現金化したい、
といったケースです。
仲介と買取では売却価格や条件が異なるため、
仲介ならいくらで売れる可能性があるか
現状買取ならいくらになるか
の両方を確認して比較することをおすすめします。
ツー・ウッドなら「不動産価格」と「修繕費」を一緒に考えられます
擁壁のある住宅を売却するとき、
「補修した方がいい」
と言われても、売主様が知りたいのは、
補修費を払ってでも、その方が得なのか？
ということではないでしょうか。
例えば、
現状なら2,500万円、
100万円修繕すれば2,550万円、
という想定なら、単純に売却価格だけを見るのではなく工事費まで考える必要があります。
有限会社ツー・ウッドでは、不動産売買・不動産買取に加えてリフォーム・修繕など建物に関する業務にも対応しています。
そのため、
現状で仲介する
必要な部分だけ修繕する
建物を解体して販売する
そのまま買取する
といった方法を比較しながら売却方法を検討できます。
よくある質問
Q. 古い擁壁がある家でも売れますか？
擁壁があるという理由だけで売却できないとは限りません。擁壁の状態、高低差、土地・建物の条件などを確認して販売方法を検討します。
Q. 擁壁にひび割れがあります。先に補修した方がいいですか？
自己判断で工事をする前に、まず現状を確認することをおすすめします。必要な工事内容と売却への効果を比較して判断します。
Q. 親から相続した家なので擁壁について何も分かりません。
珍しいことではありません。残っている資料や現地の状況などを確認しながら、必要な調査を整理していきます。
Q. 擁壁があると土地の査定価格は下がりますか？
必ず下がるとは限りません。高低差、擁壁の状態、道路条件、土地形状、立地などを総合して査定します。
Q. 擁壁のある古家は解体してから売った方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。解体費や造成費などを考える必要があるため、古家付きで売った場合との手残りを比較しましょう。
Q. 擁壁に不安がある家でも買取できますか？
物件条件によりますが、不動産買取を検討できる場合があります。補修や解体を行う前に現状のまま査定する方法があります。
京都市山科区で擁壁のある家を売るなら「先に工事」ではなく「先に査定」
擁壁にひび割れを見つけると、
「直さないと売れないのでは？」
と不安になるかもしれません。
しかし重要なのは、
擁壁がある＝すぐ工事
と考えないことです。
まず、
現在の擁壁・建物・土地を確認する
↓
現状での査定価格を確認する
↓
必要な修繕・造成費用を確認する
↓
工事後の売却価格と比較する
↓
仲介・現状売却・不動産買取から選ぶ
という順番で考えてみましょう。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの戸建・土地・相続不動産について、不動産売却・不動産買取からリフォーム・修繕までまとめてご相談いただけます。
「道路より敷地が高い家を売りたい」
「古い擁壁にひび割れがある」
「相続した実家なので擁壁のことが分からない」
「修繕する場合と現状買取の手残りを比較したい」
という段階でも構いません。
京都市山科区で擁壁・高低差のある家や土地の売却を検討されている方は、高額な補修・解体工事を始める前に、まずツー・ウッドへご相談ください。