京都市山科区で家・土地・マンションを売却する方へ。売却した年の固定資産税は売主と買主のどちらが払う？日割り精算、起算日、納税義務者、売却代金とは別に受け取る精算金について、ツー・ウッドが分かりやすく解説します。
家を売ったあとも固定資産税の請求が来る？
京都市山科区で家や土地を売却するとき、
「4月に家を売ったら、その年の固定資産税はもう払わなくていい？」
「固定資産税を1年分払ってから売ったら損する？」
「買主さんに残りの固定資産税を払ってもらえる？」
と疑問に思われる方もいらっしゃいます。
不動産を所有している間は毎年支払っている固定資産税ですが、いざ売却となると少し分かりにくい部分があります。
特に覚えておきたいのが、
固定資産税の納税義務と、不動産売買における固定資産税の精算は別の話
ということです。
今回は京都市山科区を中心に不動産売却・不動産買取などを行う有限会社ツー・ウッドが、家を売るときの固定資産税について解説します。
固定資産税は誰に請求される？
固定資産税は原則として、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。
例えば2026年1月1日時点で山科区の家を所有していて、その家を2026年5月に売却したとします。
この場合でも、2026年度分の固定資産税については、原則として1月1日時点の所有者である売主へ納税通知書が届きます。
つまり、
「5月に売ったから5月以降の固定資産税は京都市から買主へ請求される」
という仕組みではありません。
ここが最初に理解しておきたいポイントです。
では売却後の固定資産税まで売主が負担するの？
「それなら1月に売っても12月に売っても、売主が1年分負担するの？」
と思われるかもしれません。
そこで不動産売買では一般的に、固定資産税・都市計画税について、売主と買主の間で所有期間に応じて日割り精算を行います。
つまり、税金そのものを京都市へ支払う人と、最終的にその負担をする人を売買当事者間で調整するイメージです。
固定資産税の日割り精算とは？
簡単な例で考えてみましょう。
仮に固定資産税・都市計画税の年間額が、
120,000円
だったとします。
そして売買契約上の起算日を基準として、売主負担期間と買主負担期間を分けます。
例えば売主が負担する期間が100日、買主が負担する期間が265日なら、単純化すると、
120,000円 ÷ 365日
で1日当たりの金額を計算し、それぞれの負担額を求めます。
買主負担分については、通常、売買代金とは別に決済時に売主へ精算します。
売主が固定資産税をまだ払っていない場合は？
固定資産税は一括で支払う方法だけでなく、複数回に分けて納付する方法があります。
そのため不動産の決済時点で、
「今年分の固定資産税をまだ全部払っていない」
というケースもあります。
この場合でも、売買契約上の精算方法に基づいて売主・買主間の負担額を計算します。
一方、自治体に対する納税義務については別途考える必要があります。
「買主から精算金を受け取ったから、残りの固定資産税を払わなくてもいい」
という意味ではありません。
固定資産税精算金は「値引き」ではない
例えば3,000万円で家を売却し、決済日に、
売買代金：3,000万円
固定資産税等精算金：8万円
を受け取るケースがあったとします。
この8万円は、
「買主が家を3,008万円で購入した」
という感覚とは少し異なります。
売主と買主の所有期間に応じて固定資産税等の負担を調整しているものです。
実際の決済では、
売買代金、
固定資産税等精算金、
管理費等精算金（マンションの場合など）
といった項目を整理して金銭の授受を行います。
マンションなら管理費・修繕積立金も精算することがある
山科区で中古マンションを売却する場合には、固定資産税だけでなく、
管理費、修繕積立金
などについても確認が必要になります。
例えば売主がその月の管理費をすでに支払っている状態で月途中に引渡しをする場合、契約条件に基づいて精算するケースがあります。
マンション売却では、
「売買価格以外に決済日に何を精算するのか」
を事前に確認しておくと安心です。
相続した家でも固定資産税は確認しておく
親御様から山科区の実家を相続した場合にも、固定資産税は重要です。
特に相続後すぐに売却する場合、
「今年の固定資産税は誰が払った？」
「納税通知書はどこに届いている？」
「すでに一括で支払っている？」
などを確認しておきましょう。
相続した住宅では、親御様の書類の中に納税通知書が残っていることもあります。
売却査定を依頼する際、固定資産税の納税通知書や課税明細書などが手元にあれば、用意しておくとスムーズです。
空き家でも固定資産税はかかる
「誰も住んでいないから税金はかからない」
ということは基本的にはありません。
山科区に実家を相続し、そのまま空き家として所有している場合でも、所有している間は固定資産税等の負担が続きます。
さらに空き家の場合には、
火災保険、
庭木の剪定、
建物修繕、
電気・水道、
定期的な管理
などの費用も発生する可能性があります。
一つひとつは大きな金額でなくても、3年・5年と所有すると負担が積み重なります。
将来的に使用する予定がないのであれば、早めに現在の査定価格を確認しておくことも選択肢です。
家を解体すると固定資産税が上がることがある？
築年数の古い住宅を所有している方から、
「古い家だから先に解体して土地にした方がいい？」
と相談されることがあります。
ここで注意したいのが住宅用地に対する固定資産税等の特例です。
住宅が建っている土地には一定の要件のもと住宅用地に対する特例措置があります。
そのため建物を解体したことによって土地の課税状況が変わる可能性があります。
つまり、
「どうせ売るから年末に先に解体しておこう」
と安易に判断するのはおすすめできません。
解体費用だけでなく、売却時期や固定資産税への影響も含めて判断することが大切です。
売却前の大規模リフォームも手残りで判断する
固定資産税と同じく、売却前のリフォームも「最終的な手残り」で考えることが重要です。
例えば、
現状なら2,500万円で売却できる家に300万円のリフォームをして、2,700万円で売れたとします。
売却価格は200万円上がっていますが、リフォーム費用を300万円かけているため、単純計算では売主様にとって有利とはいえません。
だからこそ、
売却価格
だけを見るのではなく、
固定資産税、
仲介手数料、
登記費用、
修繕費、
リフォーム費、
解体費
なども含めて、最終的にいくら残るかを確認することが大切です。
仲介と不動産買取でも「手残り」を比較する
例えば仲介なら3,000万円で売れる可能性がある一方、
リフォーム・片付けなどに費用が必要で、売却まで半年かかるとします。
一方、不動産買取なら価格は下がるものの、
現状のまま売却できる、
売却時期を決めやすい、
修繕費を先に負担しなくてよい、
といった条件になる場合があります。
どちらが有利なのかは、売却価格だけでは判断できません。
最終的な手残りと売却までの期間を比較する
ことが重要です。
ツー・ウッドでは「いくらで売れるか」だけでなく「いくら残るか」を考えます
不動産売却では、
「査定3,000万円です」
という数字だけを見ると分かりやすいですが、本当に重要なのは売却後です。
売却するために300万円の工事が必要なのか、
30万円の修繕だけで十分なのか、
何もせず現状で売却した方がいいのか。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に不動産売却・不動産買取だけでなく、リフォーム・修繕・原状回復・ハウスクリーニングなどにも対応しています。
そのため、不動産価格と工事費用を分けずに考え、売主様の最終的な手残りを見ながら売却方法を検討できます。
よくある質問
Q. 1月に家を売れば、その年の固定資産税は買主が払いますか？
原則として固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されます。ただし不動産売買では、契約内容に基づいて売主と買主の間で日割り精算を行うのが一般的です。
Q. 固定資産税を1年分すでに払っています。損になりますか？
売買契約の精算方法に基づき、買主負担期間分を決済時に精算します。
Q. 固定資産税の納税通知書をなくしました。売却できますか？
納税通知書がないだけで売却できないわけではありません。必要な資料については不動産会社へ相談してください。
Q. 相続した実家の固定資産税が分かりません。
まず納税通知書や課税明細書などが残っていないか確認してみましょう。相続不動産の査定とあわせて確認することもできます。
Q. 空き家を解体すると固定資産税は安くなりますか？
必ずしも安くなるとは限りません。住宅用地に対する特例の適用状況などによって土地の税負担が変わる可能性があるため、解体前に確認することをおすすめします。
Q. 固定資産税が残っていても不動産買取できますか？
売却条件や納税状況などを確認したうえで検討できます。まず現在の状況を整理して相談することをおすすめします。
京都市山科区で家を売るなら「売却価格」だけで判断しない
家を売るとき、多くの方が最初に気にされるのは、
「いくらで売れるのか？」
です。
もちろん売却価格は非常に重要です。
しかし実際に売主様にとって大切なのは、
「売ったあとにいくら残るのか？」
ではないでしょうか。
固定資産税等の精算、仲介手数料、登記関係費用、住宅ローン残高、片付け費用、修繕費、リフォーム費、解体費など、売却にはさまざまなお金が関係します。
だからこそ、
査定価格を確認する
→ 売却に必要な費用を確認する
→ 仲介・買取を比較する
→ 最終的な手残りを確認する
という順番で考えることが大切です。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの戸建・土地・マンション・相続不動産について、不動産売却・不動産買取からリフォーム・修繕までまとめてご相談いただけます。
「家を売ったら固定資産税はどうなる？」
「相続した実家をいつ売るべき？」
「解体してから売った方がいい？」
「修繕して仲介する場合と現状買取の手残りを比較したい」
という段階でも構いません。
京都市山科区で家・土地・マンションの売却を検討されている方は、査定価格だけでなく“売却後にいくら残るか”まで、ツー・ウッドへご相談ください。