京都市山科区で家の売却を検討している方へ。昔増築した部屋や物置などが未登記だった場合、家は売れる？住宅ローンへの影響は？相続した実家で分からない場合は？未登記部分が見つかったときの確認ポイントと売却方法を分かりやすく解説します。
家を売ろうとしたら「登記と建物の大きさが違う」と言われた
京都市山科区で築年数の古い戸建住宅を売却するとき、
「登記簿では1階50㎡になっているけれど、実際の建物はもっと広いですね」
と言われることがあります。
原因の一つが、過去に行った増築部分が登記されていないケースです。
例えば、
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1階に部屋を増築した
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ベランダ部分を室内にした
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キッチンや水回りを増築した
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離れや物置を建てた
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車庫を後から造った
などです。
現在の所有者が工事したとは限りません。
親や祖父母の代に工事されていて、
「相続して初めて増築されていたことを知った」
というケースもあります。
では、未登記の増築部分がある住宅は売却できないのでしょうか？
結論からいうと、未登記部分があるからといって直ちに売却できないわけではありません。
ただし、通常の住宅売却より確認しておきたいポイントがあります。
そもそも「未登記の増築」とは？
建物を増築すると、建物全体の床面積や形状が変わることがあります。
しかし、実際の建物と法務局に登記されている建物情報が一致していないことがあります。
例えば登記上、
1階50㎡
2階40㎡
合計90㎡
となっている住宅があるとします。
ところが現地を見ると、1階部分に約10㎡の部屋が増築され、実際には約100㎡ある。
このような場合、増築部分について登記上の変更が反映されていない可能性があります。
売主様自身が、
「登記されていると思っていた」
というケースも珍しくありません。
なぜ売却するまで気付かないの？
普段家で生活するうえでは、登記簿を見る機会はほとんどありません。
そのため、増築してから何十年も経過していても問題に気付かないことがあります。
特に築年数の古い住宅では、
「昔、おじいちゃんが部屋を増やした」
「親が台所を広げた」
「昔から物置があった」
など、現在の所有者が工事内容を詳しく把握していないことがあります。
そして家を売却するために不動産会社が登記情報と現況を確認して、初めて違いが分かります。
相続した実家は特に確認したい
未登記部分について特に確認しておきたいのが、相続した実家の売却です。
親御様が長期間住んでいた住宅の場合、過去に何度かリフォームや増築をしている可能性があります。
しかし相続した方は、
いつ工事したのか、
誰に頼んだのか、
どのような工事だったのか、
登記手続きをしたのか、
まで把握していないことがあります。
だからといって慌てる必要はありません。
まず現在の建物と登記内容を確認することから始めます。
また、「登記簿謄本」に記載されている面積と「固定資産税納税通知書」、「家屋公課証明書」を照らし合わせて確認することも推奨します。
未登記部分がある家は売れない？
未登記部分があるからといって、必ず売却できないわけではありません。
ただし買主が住宅ローンを利用する場合などには、金融機関から建物の状況について確認を求められる可能性があります。
そのため、
「未登記だから売れない」
と判断するのではなく、
「どこが登記と違うのか」
を整理することが大切です。
増築部分の規模や用途、建築された時期などによって対応方法も変わります。
「未登記」と「違法建築」は同じではありません
ここは混同されやすいポイントです。
建物の一部が未登記だからといって、それだけで直ちに「違法建築」という意味になるわけではありません。
登記の問題と、建築基準法など建築関係法令の問題は分けて確認する必要があります。
例えば増築によって、
建ぺい率、
容積率、
接道条件、
構造上の安全性
などに影響している可能性もあります。
そのため売却時には、単純に床面積だけを見るのではなく、必要に応じて建築関係資料も確認します。
増築したときの書類が残っていないか確認する
昔の増築について確認するときは、家に残っている書類を探してみましょう。
例えば、
建築確認関係書類、
工事請負契約書、
リフォーム会社の見積書、
建物図面、
領収書、
工事前後の写真
などです。
古い工事の場合、すべての資料が残っているとは限りません。
資料がない場合でも、
「おそらく20～30年前に増築した」
「親から増築したと聞いている」
といった情報があれば、不動産会社へ伝えておきましょう。
売却前に登記すれば大丈夫？
未登記部分が見つかったとき、
「それならすぐ登記してしまえばいい」
と思われるかもしれません。
しかし、まずは状況確認が先です。
建物の現況や資料を確認したうえで、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ相談することになります。
売却方法によって必要な対応が変わる場合もあるため、査定前に自己判断で工事や手続きを進める必要はありません。
増築部分を壊してから売った方がいい？
これも自己判断で先に解体することはおすすめしません。
例えば古い増築部分がかなり傷んでいる場合、
「ここを撤去した方が家が売りやすいのでは？」
と思うかもしれません。
しかし撤去には費用がかかります。
100万円かけて撤去しても、売却価格が100万円以上上がるとは限りません。
そのため、
現状の査定価格
工事後の想定価格
工事費用
を比較して判断することが大切です。
リフォームしてから売る場合も同じ
増築部分が古い場合、
「せっかくだからきれいにリフォームして売ろう」
と考える方もいらっしゃいます。
しかし不動産売却では、工事費をそのまま販売価格へ上乗せできるとは限りません。
200万円のリフォームをしたから200万円高く売れる、という単純なものではありません。
特に売却を目的とする場合は、
工事をする前に不動産査定を受ける
ことをおすすめします。
山科区では土地として評価した方がいいケースもある
築年数がかなり経過した住宅の場合、建物を中古住宅として販売するより、土地として購入を検討される方が多いケースもあります。
その場合、
増築部分をどうするか、
建物を残すか、
解体するか、
という判断も変わってきます。
山科区でも駅からの距離、土地面積、前面道路、間口、用途地域などによって土地としての評価は大きく異なります。
だからこそ、建物だけで判断せず、土地としての価値も含めて査定することが重要です。
未登記部分があっても不動産買取という方法がある
「相続した家なので昔のことが全然分からない」
「増築部分もかなり古い」
「修繕や登記手続きをしてから売るのは大変」
という場合には、不動産会社による買取も選択肢になります。
物件条件によりますが、現況を確認したうえでそのまま査定できるケースがあります。
一般のお客様へ仲介で売却した場合の想定価格と、不動産会社による買取価格を比較してから判断する方法もあります。
ツー・ウッドなら「売却・買取・リフォーム・修繕」をまとめて比較できます
家を売却するとき、
「登記を直すべきか」
「増築部分を修繕すべきか」
「解体した方がいいのか」
「そのまま売った方がいいのか」
という判断を売主様だけでするのは簡単ではありません。
有限会社ツー・ウッドでは、不動産売買だけでなく、リフォーム・原状回復・建物メンテナンスなど建物に関する業務にも対応しています。
そのため、
現状のまま仲介する
必要な部分だけ修繕する
建物を解体して土地として販売する
当社で買取を検討する
といった方法を比較できます。
工事会社だから工事をおすすめする、不動産会社だから売却だけをおすすめするのではなく、最終的に売主様の手元にどれだけ残るのかまで考えることが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 未登記の増築部分がある家は売却できますか？
未登記部分があるからといって、必ず売却できないわけではありません。増築部分の規模や状態、買主の住宅ローン利用などによって対応が異なるため、まず現況と登記内容を確認します。
Q. 未登記部分があると住宅ローンは利用できませんか？
金融機関によって審査や取扱いが異なります。買主が住宅ローンを利用する場合、登記内容と現況について確認を求められる可能性があります。
Q. 相続した家なので増築した時期が分かりません。
珍しいことではありません。古い図面や工事資料、写真などを確認し、分からない部分はそのまま不動産会社へ伝えてください。
Q. 未登記部分は売却前に必ず登記しないといけませんか？
物件や取引条件によって対応が異なります。自己判断で手続きを進める前に、不動産会社や必要に応じて土地家屋調査士などへ確認することをおすすめします。
Q. 古い増築部分はリフォームした方が高く売れますか？
必ずしもそうとは限りません。工事費以上に売却価格が上昇するとは限らないため、現状査定と工事後の想定価格を比較することが重要です。
Q. 増築部分がかなり傷んでいても買取できますか？
物件条件によりますが、現状のまま査定できるケースがあります。修繕や解体を発注する前に査定を受ける方法もあります。
山科区で築古住宅・相続した実家を売るなら、工事をする前にご相談ください
築年数の古い住宅を売却すると、
「登記と現況が違う」
「昔の増築部分が未登記だった」
「増築した時期が分からない」
といったことが売却準備の段階で判明する場合があります。
重要なのは、問題が見つかったからといってすぐに工事や手続きを始めることではありません。
現況確認 → 不動産査定 → 必要な対応と費用を確認 → 売却方法を比較
という順番で考えることが大切です。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に、戸建・土地・相続不動産の売却相談から、不動産買取、リフォーム、修繕までまとめてご相談いただけます。
「昔増築した家だけど売れる？」
「相続した実家なので図面がない」
「直して売るか、そのまま売るか比較したい」
という段階でも構いません。
山科区・京都で築古住宅や相続した家の売却をご検討中なら、費用をかけて工事する前にツー・ウッドへご相談ください。