京都市山科区で家を売却しようとしたら「物置が未登記」「増築部分が登記されていない」と判明することがあります。未登記建物でも売れるのか、住宅ローンや相続、不動産買取への影響、売却前に登記すべきケースまで有限会社ツー・ウッドが解説します。
「家を売ろうとしたら、増築部分が登記されていないと言われました」
京都市山科区で築年数の経過した戸建や相続した実家を査定すると、登記簿に記載されている建物と実際の建物が一致していないことがあります。
例えば、
「昔、親が1階を増築している」
「離れや物置があるけれど登記簿に載っていない」
「登記簿では80㎡なのに、実際の建物はもっと大きい」
といったケースです。
こうした状態を見て、
「未登記なら家を売れないのでは？」
と心配される方もいます。
結論からいうと、未登記部分があるからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。
ただし、買主の住宅ローンや所有権移転、相続、建物の適法性確認などに関係することがあるため、売却前に状況を整理しておくことが重要です。
そもそも「未登記建物」とは？
土地や建物の情報は法務局の不動産登記に記録されています。
建物の場合には、
所在地、種類、構造、床面積などが登記されています。
ところが現地を見ると、登記されている内容とは別に建物が存在することがあります。
代表的なのが、
- 後から増築した部屋
- 離れ
- 倉庫
- 物置
- 車庫
- 店舗部分
- サンルームなど
です。
建物全体が登記されていない場合もあれば、母屋は登記されているものの、増築した部分だけ登記に反映されていない場合もあります。
築年数の古い住宅では、所有者本人も未登記だと知らないケースがあります。
「固定資産税を払っている＝登記されている」とは限りません
ここは非常に勘違いされやすいポイントです。
「毎年、建物の固定資産税を払っているから登記されているはず」
と思われる方がいます。
しかし、
固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別の仕組みです。
京都市では、固定資産税の家屋について、登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記・登録されている人を原則として納税義務者としています。つまり、登記されていない家屋でも課税台帳に登録され、固定資産税の対象になっている場合があります。
そのため、
固定資産税を払っていることだけでは、建物が法務局で登記されているかどうかは判断できません。
売却時には登記事項証明書と現況を照らし合わせて確認します。
山科区の築古住宅で見つかりやすい「増築部分の未登記」
特に注意したいのが、昭和から建っている戸建住宅です。
昔は家族が増えたことなどを理由に、
「1階の奥に部屋を増やした」
「ベランダ部分を室内にした」
「庭に離れを建てた」
「車庫の上に部屋を造った」
といった工事が行われている住宅があります。
現在の所有者が工事をしたとは限りません。
相続した実家なら、
親や祖父母の代に増築されており、相続人は何も知らない
ということも十分考えられます。
査定時に図面や登記面積と現況を比較して、初めて気付くことがあります。
未登記部分がある家でも売却できる？
物件の状態によりますが、売却を検討することはできます。
ただし一般の購入者へ中古戸建として販売する場合には、
「どの部分が登記されていないのか」
「なぜ現在の建物と登記面積が違うのか」
を整理する必要があります。
買主からすると、購入する建物の権利関係が明確になっている方が安心です。
さらに住宅ローンを利用する場合には、金融機関が土地・建物を担保として審査します。
そのため、
登記内容と現況の違いが大きい物件ほど、売却前に確認しておくことが重要
になります。
未登記と「違法建築」は同じ意味ではありません
ここも重要です。
未登記部分が見つかると、
「うちの家は違法建築なんですか？」
と心配されることがあります。
しかし、
未登記であることと、建築基準法上の問題があることは別の話です。
登記は不動産の権利や物理的な状況を公示する制度です。
一方、建物を増築するときには、その規模や内容などによって建築確認など別の確認が必要になる場合があります。
したがって、
「未登記だから違法」
とも、
「固定資産税を払っているから建築上も問題ない」
とも単純には判断できません。
売却時にはそれぞれ分けて確認する必要があります。
まず確認したいのは「登記簿と現況の違い」
未登記が疑われる場合、最初から登記手続きを始める必要はありません。
まず現在の状態を確認します。
例えば登記簿では、
木造瓦葺2階建
1階50㎡
2階30㎡
となっているのに、現地では1階部分が明らかに大きくなっている。
この場合、
建築図面、固定資産税関係資料、過去のリフォーム資料、現況などを確認します。
昔の工事契約書や図面が残っている場合は、捨てずに保管しておきましょう。
相続した家では「誰が建てたのか分からない」ことも
相続不動産ではさらに複雑になることがあります。
例えば、
「庭に倉庫があるけれど、父が建てたのか祖父が建てたのか分からない」
というケースです。
売却するからといって、相続人自身がすべての経緯を知っている必要はありません。
分からないことは調査すればよいのです。
むしろ、
よく分からないまま「昔からあるので問題ないと思います」と説明してしまう方が危険
です。
分かっていることと分からないことを整理し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ確認します。
未登記部分は売却前に必ず登記しないといけない？
物件によって判断が異なります。
売却前に登記内容を現況に合わせて整理した方がスムーズなケースもあれば、建物を解体する予定など、売却条件によって対応方法が変わることもあります。
そのため、
「未登記を発見した＝すぐ登記する」
ではなく、
- どの部分が未登記なのか
- 建物をどのように売るのか
- 買主が住宅ローンを使うのか
- 建物を残すのか解体するのか
- どのような登記手続きが必要なのか
を確認してから判断することが大切です。
建物の表示に関する登記は、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。登記制度自体は法務省民事局・法務局が所管しています。
住宅ローンを利用する買主がいる場合は特に確認
中古戸建の購入者は住宅ローンを利用することが多くあります。
金融機関は購入する土地・建物を担保として審査するため、登記情報と現況の違いが融資手続きに影響する可能性があります。
例えば、
売買契約まで進んだ後に金融機関から、
「増築部分について確認してください」
となれば、決済スケジュールに影響することがあります。
売主からすると、
買主が見つかってから慌てて調べるより、販売開始前に確認しておく方が安心
です。
未登記の物置や倉庫はどうする？
庭に小さな物置や倉庫がある住宅もあります。
「小さいから関係ないだろう」
と思われるかもしれません。
しかし、その構造や固定状況、規模などによって扱いは異なります。
売却時には、
「これは建物として確認が必要なのか」
というところから調査します。
自己判断で、
「未登記だから売る前に壊してしまおう」
とする必要もありません。
解体費が発生するため、まず不動産会社へ相談しましょう。
固定資産税の資料も確認してみましょう
京都市の固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・家屋の所有状況などを基準として課税されます。
固定資産税関係の資料を見ることで、登記とは別に京都市側でどのような家屋として把握されているのかを確認する手掛かりになる場合があります。
京都市では、山科区の土地・家屋について市税事務所固定資産税室の担当窓口が設けられています。
ただし、
固定資産税の登録内容と法務局の登記内容は別々に確認する
ことがポイントです。
未登記部分があるならリフォーム前に確認する
築古住宅を売る前に、
「古いので全面リフォームしてから売ろう」
と考える方もいます。
しかし、登記と現況が違う建物なら、先に建物状態を確認した方がよいでしょう。
例えば増築部分について確認が必要なのに、そこへさらに費用をかけてリフォームしてしまうと、売却方法によっては工事費を回収できない可能性があります。
ツー・ウッドでは、
リフォームありの売却価格 − 工事費
と、
現状の売却価格
を比較して考えることをおすすめしています。
見た目をきれいにすることより、先に不動産としての状態を把握する方が重要なケースがあります。
「登記が面倒だから解体する」はおすすめしません
未登記部分が見つかったことで、
「それなら全部壊して土地として売ろう」
と考える方もいます。
しかし、建物解体には費用がかかります。
さらに解体前には、
- 再建築できる土地か
- 接道条件
- 境界
- 越境
- 擁壁
- 私道
- 土地としての需要
- 中古戸建として売れる可能性
なども確認した方がよいでしょう。
中古住宅として十分需要があるのに、先に建物を解体してしまうのはもったいない場合があります。
未登記があることだけを理由に解体を決めないことが大切です。
相続した実家なら「家財整理の前」に建築資料を探す
実家を相続した直後に家財処分をすると、古い書類も大量に出てきます。
その中に、
建築図面、増築時の見積書、工事契約書、確認関係書類、測量図、境界確認書、
などが入っていることがあります。
一見不要に見える古い資料でも、売却時の調査に役立つ可能性があります。
そのため、
土地・建物に関係しそうな書類は処分せず、一度まとめて保管
しておくことをおすすめします。
不動産買取なら未登記部分がある家も相談できる場合があります
一般の購入者へ売却する場合、住宅ローンなどの関係から建物の状態を整理する必要が出てくることがあります。
一方、不動産会社による買取なら、
購入後に登記整理、リフォーム、解体などを行うことを前提として検討できる場合があります。
特に、
築古住宅、相続した空き家、大量の家財が残っている、増築履歴が分からない、修繕が必要、
といった問題が複数ある物件では、
全部解決してから売るのではなく、現在の状態で買取査定を受ける
方法もあります。
ツー・ウッドなら「登記・建物・売却」をまとめて考えます
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に不動産仲介・不動産買取だけでなく、リフォーム、原状回復工事、ハウスクリーニング、建物修繕、設備工事、ビルメンテナンスなどにも携わっています。
未登記部分が見つかった住宅では、
「登記した方がいいのか」
「リフォームした方がいいのか」
「建物を残した方がいいのか」
「解体して土地にした方がいいのか」
「現状のまま買取できるのか」
を別々に考えるのではなく、最終的な売却まで含めて比較することが重要です。
専門的な登記手続きが必要な場合には、土地家屋調査士や司法書士などと連携して進めることも検討します。
よくある質問
Q. 未登記の増築部分がある家でも売れますか？
物件の状況によっては売却できます。ただし、一般の買主が住宅ローンを利用する場合などには、登記内容と現況の違いについて確認が必要になる可能性があります。
Q. 固定資産税を払っていれば登記されているのでは？
必ずしもそうではありません。京都市では登記簿だけでなく家屋補充課税台帳に登録された家屋も固定資産税の対象となり得ます。固定資産税の課税と法務局の登記は分けて確認する必要があります。
Q. 未登記なら違法建築ですか？
未登記であることと、建築基準法上の適法性は別の問題です。増築時の状況などを確認したうえで判断する必要があります。
Q. 相続した家なので、いつ増築したのか分かりません。
珍しいことではありません。登記簿、固定資産税関係資料、建築図面、現況などから確認していきます。分からない状態のままでも査定相談は可能です。
Q. 売却前に未登記部分を登記した方がいいですか？
売却方法や建物の状態によって異なります。先に費用をかけて手続きするのではなく、売却方法を決めたうえで必要な対応を確認することをおすすめします。
Q. 未登記部分がある家をツー・ウッドで買い取れますか？
立地、土地・建物の状態、権利関係などを確認したうえで、現状買取を検討できる場合があります。
山科区で「登記と建物が違う」と言われても、まずはそのままご相談ください
家を売却しようとして、
「増築部分が登記されていません」
と言われると、不安になると思います。
しかし、大切なのは慌てて登記・解体・リフォームを始めることではありません。
まず、
どこが未登記なのか。
中古戸建として売れるのか。
住宅ローンへの影響はあるのか。
登記を整理した方がよいのか。
現状買取ならいくらなのか。
を確認します。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの築古戸建、空き家、相続不動産について、仲介・買取・リフォーム・修繕まで含めた売却方法をご提案します。
登記する前。
リフォームする前。
家財を全部捨てる前。
建物を解体する前。
現在の状態のまま一度ご相談ください。
余計な費用をかけず、売却後にできるだけ多く手元へ残せる方法を一緒に検討します。