京都市山科区で擁壁や高低差のある家・土地は売却できる？古い石積み、ひび割れ、確認資料がない擁壁が査定価格や建替えに与える影響、修繕・解体前に確認したいポイント、不動産買取という選択肢まで有限会社ツー・ウッドが解説します。
「家の前に大きな擁壁があります。普通に売れるのでしょうか？」
山科区で戸建や土地を見ていると、道路と敷地に高低差があり、コンクリートや石積みで土を支えている住宅があります。
この土を支える構造物が**擁壁（ようへき）**です。
売却相談では、
「古そうな擁壁があるけれど大丈夫？」
「ひび割れがあると査定価格は下がる？」
「擁壁を直してから売った方がいい？」
と心配される方もいます。
結論からいうと、
擁壁があるという理由だけで不動産が売れなくなるわけではありません。
ただし、擁壁の高さや構造、施工時期、現在の状態、行政上の資料、建替え時にどのような対応が必要になるのかによって、買主の判断や売却方法が変わる可能性があります。
そのため、
「古いから先に直す」のではなく、まず擁壁と土地の状態を確認すること
が重要です。
そもそも擁壁とは？
擁壁とは、高低差のある土地で土が崩れないように支えるための構造物です。
例えば道路より住宅の敷地が2メートルほど高い場合、道路側へ土が崩れてこないようコンクリートなどで壁を造ることがあります。
山科区でも山側や傾斜のある住宅地、高低差を利用して造成された住宅地などで見ることがあります。
擁壁には、
鉄筋コンクリート造のもの、コンクリートブロックを用いたもの、石積みのものなど、さまざまな形があります。
見た目が似ていても構造や施工方法が違うため、
写真や外観だけで安全性や適法性を判断することはできません。
擁壁があると査定価格は必ず下がる？
必ず下がるわけではありません。
例えば、
道路から少し高いことで室内のプライバシーが確保しやすい、日当たりや眺望が良い、
といった土地もあります。
一方で買主からすると、
将来擁壁を補修する必要があるのではないか、建替え時に工事費用が増えるのではないか、
という不安につながることがあります。
つまり、
高低差そのものより「擁壁の状態が分からないこと」が売却上のマイナスになりやすい
と考えた方がよいでしょう。
資料や状態を整理できれば、買主も判断しやすくなります。
売却前にまず確認したいのは「誰の擁壁なのか」
意外と見落としやすいポイントです。
道路と自宅の間にあるからといって、その擁壁が必ず自分の所有物とは限りません。
隣地所有者の擁壁であったり、境界付近に位置していたりするケースがあります。
まず、
- 土地の境界
- 擁壁の位置
- どちら側の土地を支えているのか
- 過去の測量資料
などを確認します。
境界が分からない場合には、土地家屋調査士による測量を検討することもあります。
擁壁を修繕する前に、そもそも誰が管理すべき構造物なのかを整理することが大切です。
特に注意したいのが「古い石積み」
築年数の経過した住宅では、現在一般的に見る鉄筋コンクリート擁壁ではなく、古い石積みが使われていることがあります。
石積みだから即危険というわけではありません。
しかし買主が将来建替えを考える場合、
「このまま利用できるのか」
「やり替えが必要なのか」
という確認が必要になることがあります。
仮に擁壁を新しく造り直すとなれば、土地の大きさや高さ、施工条件によってはまとまった費用が発生する可能性があります。
そのため築古住宅では、
建物だけでなく敷地外周も査定時に確認してもらう
ことをおすすめします。
ひび割れがあったらすぐ修理した方がいい？
擁壁にひびがあると心配になりますが、自己判断で先に修繕工事を依頼するのは慎重に考えた方がよい場合があります。
表面的な補修で対応できるものなのか、構造まで確認した方がよいものなのかは状況によって異なります。
また売却するのであれば、
現状のまま売却した場合と、補修してから売却した場合の差を比較することも重要です。
例えば100万円をかけて補修しても、売却価格が100万円以上高くなるとは限りません。
まず、
現状査定 → 必要性の確認 → 工事費用の確認
という順番で判断する方が合理的です。
水抜き穴も確認ポイントの一つ
コンクリート擁壁を見ると、小さな穴が一定間隔で設けられていることがあります。
これは擁壁の背面にたまる水を排出するための「水抜き穴」です。
雨水が適切に排出されないと、擁壁の裏側に水圧がかかる可能性があります。
そのため査定や現地確認では、
水抜き穴があるか、詰まっていないか、擁壁が大きく傾いていないか、目立つひび割れや膨らみがないか、
などを確認することがあります。
ただし、外観確認だけで構造上の安全性まで断定できるわけではありません。
必要に応じて専門家による確認を検討します。
京都市では現在「盛土規制法」の規制区域を確認する必要があります
現在は宅地造成及び特定盛土等規制法、いわゆる盛土規制法も土地調査の重要なポイントになっています。
京都市では2024年6月6日から市内全域が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されています。京都市は地図情報提供サービスで各土地の区域を確認できるようにしています。
盛土規制法は2023年5月26日に施行され、土地の用途にかかわらず危険な盛土等を包括的に規制する制度です。
京都市の案内では、規制区域内で一定の高さを超える崖が生じる造成を行う場合などには、擁壁等による土留めや許可が必要となるケースが示されています。
つまり、
「昔から擁壁がある土地」と「これから造成・擁壁工事をする場合」は分けて考える必要があります。
売却するだけで直ちに新しい許可が必要という意味ではありませんが、買主が将来建替えや造成をする場合には重要な調査項目になります。
「昔からあるから大丈夫」とも限りません
相続した実家などでは、
「50年以上この状態だから問題ない」
と思われることがあります。
長年問題なく使われてきたことは一つの情報ですが、それだけで現在の法令や将来の建替え条件まで判断することはできません。
特に売却では買主が、
「新築できるのか」
「擁壁はそのまま使えるのか」
「建築費以外にどれくらい費用がかかるのか」
を気にします。
売主としては、
分からないことを無理に「大丈夫」と説明する必要はありません。
資料と現況を確認し、分かっていることを整理したうえで買主へ説明することが重要です。
擁壁の資料が何もない場合はどうする？
築古住宅では、
擁壁の図面、施工時の資料、造成工事の許可関係資料、
などが手元に残っていないことがあります。
その場合でも、すぐに売却できないと判断する必要はありません。
まず、
建築関係資料、過去の測量資料、行政に残っている資料、現況、
などから確認していきます。
相続した実家を片付けている場合には、古い土地・建物関係書類をすぐ捨てないことも大切です。
造成当時の図面が残っていれば、売却時の調査に役立つ可能性があります。
擁壁がある土地は住宅ローンに影響する？
必ず影響するわけではありません。
ただし、買主が住宅ローンを利用する場合には金融機関による物件審査があります。
擁壁の状態や土地の条件について追加資料を求められるケースも考えられます。
特に、
古い擁壁がある、現況と資料が一致しない、建替え時に大規模な工事が必要になる可能性がある、
といった物件では、買主が慎重になることがあります。
買主が見つかった後で初めて問題が分かるより、
売り出す前に土地条件を調査しておく方が売却計画を立てやすくなります。
擁壁をやり替えてから売った方が高く売れる？
これは物件ごとに判断すべきです。
擁壁工事は、小規模な建物修繕と比べて費用が大きくなることがあります。
さらに工事車両が入れるか、前面道路が広いか、隣地との距離、擁壁の高さなどによって施工費も変わります。
そのため、
「直せば高く売れるだろう」と先に工事するのはおすすめできません。
例えば、
現状の中古戸建として売る、古家付き土地として売る、擁壁工事をして土地として売る、不動産会社へ現状買取してもらう、
という複数の選択肢を比較します。
一番高い売出価格ではなく、
工事費を差し引いて最終的にいくら手元に残るか
で判断しましょう。
建物を解体する前にも擁壁を確認する
古い住宅の場合、
「建物を壊して更地にした方が売りやすい」
と考えることがあります。
しかし擁壁がある土地では、解体後の土地利用や建替え条件まで確認してから判断することが重要です。
例えば、
建物を解体したものの、新しい住宅を建てる際に擁壁工事が必要と分かれば、買主が想定する造成費用が増える可能性があります。
また、
再建築条件、接道、境界、越境、盛土規制、固定資産税等への影響、
なども一緒に確認する必要があります。
擁壁が古い＝先に建物ごと解体する
という判断は避けた方がよいでしょう。
山科区では「坂や高低差」も価格判断の一部
山科区内でも、駅周辺の比較的平坦な住宅地と、山側の高低差がある住宅地では土地の特徴が異なります。
高低差がある土地では、
車の出し入れ、階段の有無、擁壁の状態、造成費用、
なども購入者が確認します。
一方で眺望や日当たりなど、高台ならではのメリットを感じる購入者もいます。
そのため、
高低差があることだけで一律に価格を下げるのではなく、その土地のメリットと将来必要になる費用を両方見て査定すること
が大切です。
不動産買取なら擁壁がある土地も相談できる場合があります
「擁壁が古いので一般の人には売りにくそう」
という場合には、不動産会社による買取も比較する方法があります。
不動産会社が買主であれば、
購入後の建物解体、造成、擁壁工事、リフォーム、
などを含めて事業計画を立てられる場合があります。
そのため条件によっては、
擁壁を売主側で直さず、現状のまま売却する
という選択肢もあります。
もちろん買取価格は物件の状態によって変わります。
先に数百万円単位の工事を決める前に、
「そのままならいくらで売れるのか」
を確認しておくことをおすすめします。
ツー・ウッドなら「売却」と「工事」を分けずに検討できます
有限会社ツー・ウッドでは京都市山科区を中心に、不動産の仲介・買取だけでなく、
リフォーム、建物修繕、原状回復工事、ハウスクリーニング、設備工事、ビルメンテナンスなど、
建物に関する業務にも携わっています。
擁壁や高低差のある不動産では、
「直して売るのか」
「そのまま売るのか」
という判断が特に重要です。
工事を前提に考えるのではなく、
現状査定 → 必要な調査 → 工事費の確認 → 売却方法の比較
という順番で考えることで、不要な出費を抑えられる可能性があります。
よくある質問
Q. 擁壁がある家でも売却できますか？
はい。擁壁があるという理由だけで売却できないわけではありません。擁壁の構造や状態、土地の高低差、将来の建替え条件などを確認したうえで販売方法を検討します。
Q. 古い石積みの擁壁でも売れますか？
売却できるケースはあります。ただし買主が将来建替えを行う際に、擁壁の確認や工事が必要になる可能性があります。まず現況と資料を調査することが重要です。
Q. 擁壁にひび割れがあります。先に修理すべきですか？
必ずしも売却前の修理が最善とは限りません。補修費用と売却価格への影響を比較してから判断することをおすすめします。
Q. 擁壁の図面や許可書が見つかりません。
築古住宅では資料が残っていないケースもあります。現況や行政資料、過去の図面などを確認しながら調査します。
Q. 京都市では盛土規制法の確認が必要ですか？
京都市は2024年6月6日から市内全域を盛土規制法上のいずれかの規制区域に指定しています。実際に造成や擁壁工事を行う場合の手続きは、工事内容や土地条件によって異なります。
Q. 擁壁がある土地を現状のまま買い取ってもらえますか？
立地、土地面積、擁壁や建物の状態などによりますが、不動産会社による現状買取を検討できる場合があります。
山科区で擁壁のある家を売るなら「直す前」に査定してください
擁壁を見ると、
「古いから全部造り直さないと売れないのでは？」
と不安になるかもしれません。
しかし、不動産売却では先に工事をすることが必ずしも正解ではありません。
まず確認したいのは、
擁壁は誰のものなのか。
現在どのような状態なのか。
中古戸建として売れるのか。
建替え時にどのような確認が必要なのか。
現状のままならいくらで売れるのか。
という点です。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの中古戸建、土地、空き家、相続不動産について、仲介・買取に加えて修繕やリフォームまで含めて検討できます。
擁壁を直す前。家を解体する前。造成工事をする前。
まず現在の状態のままご相談ください。
工事費まで含めて比較し、売却後にできるだけ多く手元へ残せる方法を一緒に考えます。