京都市山科区で家や土地を売却するとき、境界標が見つからなくても売却できるのでしょうか。相続した実家や築古戸建で境界が分からない場合の確認方法、測量が必要になるケース、費用をかける前の注意点、不動産買取まで、有限会社ツー・ウッドが分かりやすく解説します。
「土地の境界標が見つかりません。このまま家を売れますか？」
京都市山科区で築年数の経過した戸建や相続した実家を売却するとき、
「土地の四隅を見ても境界標が見つからない」
ということがあります。
境界標とは、土地と土地の境界位置を示すために設置されている標識です。
コンクリート杭や金属プレートなどがありますが、古い住宅では、
工事でなくなっている、
土に埋まっている、
塀の下に隠れている、
そもそもどこにあったのか分からない、
というケースもあります。
境界標が見つからないからといって、直ちに不動産を売却できなくなるわけではありません。
ただし、土地売買では境界が重要になるため、まず現在の資料や現地状況を確認することが大切です。
そもそも「境界標」とは？
境界標は、隣接する土地との境界位置を現地で確認するための目印です。
例えば住宅地では、
コンクリート杭、
金属標、
金属鋲、
プレート
などが設置されていることがあります。
土地を購入した当時には存在していても、数十年経過すると見つからなくなることがあります。
そのため、
「境界標がない＝境界そのものが存在しない」
という意味ではありません。
現地の標識と、法務局などで確認できる資料、過去の測量資料などを組み合わせて確認していきます。
相続した実家では境界が分からないことも珍しくありません
特に多いのが相続不動産です。
親が長年住んでいた家を相続しても、
「どこまでが自分の土地なのか聞いたことがない」
「隣との塀が境界だと思っていた」
「測量したことがあるのか分からない」
ということがあります。
親世代が購入したのが数十年前なら、現在の相続人が土地境界について詳しく知らないのは珍しいことではありません。
まずは、
分からない状態のままでも不動産会社へ相談する
ところから始めて問題ありません。
まず探したいのは「昔の測量資料」
境界標が見つからない場合、いきなり測量を依頼する前に家の中に残っている資料を確認してみましょう。
例えば、
- 地積測量図
- 確定測量図
- 現況測量図
- 境界確認書
- 筆界確認書
- 土地購入時の売買契約書
- 重要事項説明書
- 建築時の配置図
などが手掛かりになる可能性があります。
相続した実家を片付けていると、古い権利証などと一緒に測量関係資料が保管されていることがあります。
不動産関係の古い書類は、家財整理の際にすぐ捨てないようにしましょう。
「塀があるから、そこが境界」とは限りません
境界でよくある誤解です。
隣地との間にブロック塀があれば、
「この塀が境界でしょう」
と思うかもしれません。
しかし、
塀の中心が境界なのか、
自分の土地側に設置されているのか、
隣地側に設置されているのか、
は見た目だけでは判断できないことがあります。
フェンスや擁壁についても同様です。
そのため、
工作物の位置だけを見て土地境界を決めつけないこと
が大切です。
境界標が一つだけないケースもあります
土地の四隅すべてで境界標が見つからないとは限りません。
例えば、
3か所は見つかったけれど1か所だけない、
道路側はあるが奥側が分からない、
というケースもあります。
このような場合も、残っている境界標や既存資料などを確認しながら判断していきます。
「1本なくなったから全部分からない」と決めつける必要はありません。
道路との境界も重要です
境界というと隣家との境界ばかりを考えがちですが、土地を売却するときは道路との境界も重要です。
道路境界の位置によって、
敷地面積、
接道状況、
道路幅員、
セットバックの可能性
などの確認に関係することがあります。
特に京都市内の築古住宅では、現在の建築基準法上の道路条件について確認が必要になる物件もあります。
土地売却では、
隣地との境界だけではなく、道路との関係も含めて調査する
ことが重要です。
登記簿の面積と実際の土地面積が違うこともあります
法務局の登記簿には土地面積が記載されています。
しかし築年数の古い不動産では、
登記上の面積と現在測量した面積が完全に一致しない場合があります。
これを一般的に、
公簿面積と実測面積の差
として確認することがあります。
差があるから直ちに問題というわけではありません。
重要なのは、
どのような条件で売買するのかを契約前に整理しておくこと
です。
家を売るなら必ず「確定測量」が必要？
これは物件によります。
土地や戸建を売却するときに、すべての物件で必ず確定測量を行わなければならないというわけではありません。
取引条件や物件の状況によっては既存資料を利用して売却することもあります。
一方で、
境界が不明確、
境界標が複数ない、
隣地との位置関係に確認事項がある、
土地を分筆する、
買主側から測量を求められている、
などの場合には測量を検討することがあります。
「売る＝必ず測量」ではなく、その物件に必要なのかを判断することが大切です。
測量を依頼するなら誰に相談する？
土地の境界や測量について専門的な確認が必要な場合には、土地家屋調査士などの専門家へ相談します。
不動産会社が土地の売却査定を行うことと、専門家が境界を確認・測量することは別です。
ツー・ウッドへ売却相談いただいた場合でも、必要に応じて専門家と連携しながら進めることになります。
売主様自身が、
「どの測量を頼めばいいのか分からない」
という段階で高額な業務を発注する必要はありません。
まず売却条件を整理してから、必要な調査を決める方が合理的です。
境界標がないからといって、勝手に杭を打ってはいけません
「昔この辺だったと思う」
という記憶だけで、新しい境界標を設置するのは避けましょう。
土地境界は隣地所有者にも関係します。
自己判断で境界位置を決めると、後から隣地とのトラブルにつながる可能性があります。
境界標がなくなっている場合には、既存資料などを確認し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。
境界確認で「越境」が見つかることもあります
土地境界を確認した結果、
屋根、
雨樋、
ブロック塀、
フェンス、
植栽、
配管
などが境界を越えていることが分かる場合があります。
反対に、隣地の工作物が自分の敷地側へ入っているケースもあります。
こうした状態があるからといって必ず売却できないわけではありません。
重要なのは、
売却前に状況を把握し、必要な対応を整理しておくこと
です。
売却直前に測量を始めると時間がかかることがあります
土地の測量は、現地で機械を使って測ればすぐ終わるとは限りません。
業務内容によっては、
資料調査、
現地測量、
隣接地所有者との確認、
道路などの確認
といった工程が必要になることがあります。
そのため、
「買主が見つかってから測量を始めればいい」
と考えていると、売却スケジュールへ影響する可能性があります。
境界に不安がある場合には、売却相談の早い段階で不動産会社へ伝えておくことをおすすめします。
ただし「売るか分からない段階」で先に測量費をかける必要はありません
ここも重要です。
相続した実家について、
「境界標がないから、とりあえず測量しておこう」
と考える方もいます。
しかし、
売却するのか、
自分で使用するのか、
建物を解体するのか、
不動産会社へ買い取ってもらうのか、
まだ決まっていない段階なら、まず不動産査定からでも構いません。
物件や売却方法によって必要な調査が変わる可能性があります。
費用をかける前に、売却全体の流れを整理しましょう。
山科区の土地は「境界だけ」で価格が決まるわけではありません
境界標がないと、
「土地の価値が大きく下がるのでは？」
と心配されるかもしれません。
しかし不動産価格は境界標だけで決まるものではありません。
山科区の土地であれば、
駅からの距離、
土地面積、
間口、
前面道路、
接道状況、
土地形状、
用途地域、
高低差、
周辺需要
などを総合的に見て査定します。
まずは現在の状態で、その不動産自体にどの程度の価値があるのかを確認することが先です。
建物を解体する前に境界も確認しましょう
築古住宅を売る際に、
「古いから先に解体しよう」
と考える場合があります。
しかし解体工事では、敷地周辺の塀やフェンスなども関係することがあります。
境界位置を十分確認せず工事すると、隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。
そのため、
解体するのか、古家付きで売るのかを含めて査定後に判断する
ことをおすすめします。
不動産買取なら境界標がない状態から相談できるケースもあります
一般の買主へ仲介で販売する場合、買主側から境界確認について条件を求められることがあります。
一方、不動産会社による買取では、
境界標がない、
築古住宅が残っている、
荷物が残っている、
相続したので資料が少ない、
といった状態から査定を行い、必要な調査を整理できる場合があります。
そのため、
「全部整理してから不動産会社へ相談しなければならない」
と考える必要はありません。
仲介と買取は「測量費なども含めて」比較しましょう
仲介と買取を比較するときは、単純な査定価格だけではなく、
測量費、
建物解体費、
残置物処分費、
修繕費、
仲介手数料、
売却までの維持費
なども確認します。
仲介の売却価格が高くても、売主負担で必要になる費用が大きければ、最終手取り額との差は小さくなることがあります。
不動産売却では「いくらで売れるか」と同じくらい「いくら残るか」が重要です。
ツー・ウッドなら「何から始めればいいか分からない状態」でも相談できます
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に、不動産仲介・不動産買取、リフォーム、建物修繕、原状回復工事、ハウスクリーニング、ビルメンテナンスなどを行っています。
相続した築古住宅では、
境界標がない、
建物も古い、
荷物も残っている、
修繕が必要、
解体するべきか分からない、
という問題が同時に出てくることがあります。
そのような場合でも、
まず現在の状態で不動産を査定し、その後に本当に必要な作業を整理する
という進め方ができます。
よくある質問
Q. 境界標がなくても家や土地を売却できますか？
境界標が見つからないことだけで直ちに売却できなくなるわけではありません。既存資料や現地状況、売買条件を確認して対応を検討します。
Q. 境界標がない場合は必ず測量しなければいけませんか？
すべての売買で必ず測量が必要とは限りません。物件状況や契約条件、買主との取り決めなどによって判断します。
Q. 隣とのブロック塀が境界ではないのですか？
塀と土地境界が一致しているとは限りません。見た目だけで判断せず、測量資料などを確認することが大切です。
Q. 相続した実家なので境界について何も分かりません。
その状態でも査定相談は可能です。家の中に測量図、境界確認書、購入時の重要事項説明書などが残っていれば捨てずに保管してください。
Q. 境界標を自分で設置してもいいですか？
自己判断で境界位置を決めることは避けましょう。必要な場合には土地家屋調査士などの専門家へ相談します。
Q. 境界が分からない土地でも不動産会社に買い取ってもらえますか？
物件ごとの判断になりますが、境界標が見つからない状態から不動産買取を相談できるケースがあります。
山科区で境界標が見つからない家・土地を売るなら「測量を依頼する前」にご相談ください
相続した実家の境界標が見つからないと、
「まず測量しないと査定してもらえない」
と思われるかもしれません。
しかし、必ずしもその順番で進める必要はありません。
まず、
現在の状態ならいくらで売れるのか。
どの境界資料が残っているのか。
測量が本当に必要なのか。
古家付きで売れるのか。
現状買取ならどうなのか。
を整理しましょう。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの土地、築古戸建、相続した実家、空き家について、不動産査定・仲介・不動産買取から建物修繕・リフォームまでまとめてご相談いただけます。
測量を発注する前。
家財を全部処分する前。
建物を解体する前。
境界標が見つからなくても、現在の状態のままご相談ください。
必要に応じて専門家とも連携しながら、余計な費用を抑え、最終的に売主様の手元へ残る金額を考えた売却方法をご提案します。