京都市山科区で古い擁壁や石積みがある家・土地は売却できるのでしょうか。相続した実家や築古戸建で擁壁のひび割れ、傾き、資料がない場合について、売却前の調査・修繕・建替えへの影響、不動産買取まで有限会社ツー・ウッドが解説します。
「家の擁壁が古いのですが、このまま売れますか？」
京都市山科区で戸建や土地の売却相談を受ける際、建物だけではなく敷地の高低差がポイントになることがあります。
特に坂のある住宅地や山手側では、
「道路より土地が高くなっている」
「敷地の周囲に古いコンクリート擁壁がある」
「昔からある石積みなので、いつ造られたか分からない」
「擁壁にひび割れがある」
という住宅もあります。
相続した実家の場合、所有者自身も擁壁について詳しく知らないケースがあります。
古い擁壁があるからといって、必ず家や土地が売れないわけではありません。
ただし、購入者が将来建替えるときの建築計画や工事費に影響する可能性があるため、建物とは別に確認しておきたいポイントです。
そもそも「擁壁」とは？
擁壁とは、土地に高低差がある場所で、土が崩れたり流れたりすることを防ぐためにつくられた構造物です。
住宅地では道路と敷地に高低差がある場合などに、
コンクリート擁壁、
鉄筋コンクリート擁壁、
間知石積み、
ブロック状の構造物
などが見られます。
一見すると単なる「敷地の壁」に見えますが、土地を支える重要な役割を持っていることがあります。
そのため不動産売却では、建物の状態だけ確認して終わりではありません。
古い擁壁で確認したいポイント
築年数の経過した住宅では、擁壁も同じように長い年月が経過している可能性があります。
売却時には例えば、
ひび割れがないか、
大きく膨らんでいないか、
傾いていないか、
水抜き穴が確認できるか、
補修した形跡がないか、
擁壁の上に増し積みのような部分がないか
などを確認します。
ただし、見た目だけで安全性を判断することはできません。
小さなひび割れがあるだけで直ちに危険というわけでもなく、反対に外見上きれいだから問題がないとも限りません。
気になる状態がある場合は専門家への確認が必要です。
相続した実家では「擁壁の資料」がないこともあります
相続不動産で難しいのが、擁壁が造られた経緯を相続人が知らないケースです。
「親が購入したときからあった」
「家より前からあると思う」
「隣との境界にあるけれど誰の擁壁か分からない」
ということもあります。
実家の書類を整理するときには、
建築確認関係の資料、
検査済証、
造成関係の書類、
測量図、
土地の売買契約書、
過去の工事資料、
擁壁補修の請求書や写真
などが残っていないか確認してみましょう。
古い書類だからといって売却前にすべて捨てないことが大切です。
擁壁があると土地の価格は必ず下がる？
擁壁があるだけで、一律に土地価格が下がるわけではありません。
例えば高低差を活用することで、
道路から室内が見えにくい、
眺望を確保しやすい
など、その土地ならではの特徴が生まれる場合もあります。
一方で購入者は、
将来建替えできるのか、
擁壁をそのまま利用できるのか、
補修が必要なのか、
造り替えるならいくらかかるのか
という点を気にします。
つまり重要なのは、
「擁壁があるかどうか」ではなく、「その擁壁が将来の土地利用へどの程度影響するのか」
です。
擁壁のやり替えには大きな費用がかかる場合があります
古い擁壁を撤去して新しく造り直す場合、単純な外壁補修とは工事内容が大きく異なります。
敷地条件によっては、
既存擁壁の撤去、
土の掘削、
残土処分、
新しい擁壁の施工、
排水処理、
周辺構造物の復旧
などが必要になる可能性があります。
さらに重機が入りにくい場所では、施工方法によって費用が変わることもあります。
そのため売却予定の住宅で、
「古いから先に擁壁を全部やり替えよう」
と自己判断するのはおすすめできません。
売却前に擁壁を修繕した方がいい？
これも物件によって異なります。
例えば100万円以上かけて擁壁を補修しても、その工事費をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
売却予定なら、
現在の状態での査定価格、
必要と考えられる工事内容、
工事後の想定売却価格、
現状買取価格
を比較してから判断することが重要です。
これは室内リフォームでも同じです。
「直せるところは全部直してから売る」ことが、必ずしも最も手取りが多くなる方法ではありません。
擁壁だけではなく「土地全体」を見て判断しましょう
不動産会社が土地を見るときは、擁壁だけを単独で評価するわけではありません。
例えば、
駅からの距離、
土地面積、
間口、
前面道路、
接道状況、
土地形状、
高低差、
用途地域、
建ぺい率・容積率、
建物の状態
などを総合的に確認します。
京都市山科区の場合でも、同じような擁壁がある土地であっても、駅徒歩圏の土地と駅から離れた土地では評価の考え方が異なることがあります。
だからこそ、擁壁の工事費だけを見て「この土地は価値がない」と判断しないことが大切です。
隣地との境界付近にある擁壁は「誰のものか」も確認
売却時に確認しておきたいのが、擁壁と境界の関係です。
擁壁が敷地境界付近にある場合、
自分の土地にあるのか、
隣地にあるのか、
境界線上にあるように見えるのか
を資料から確認する必要が生じることがあります。
見た目だけで、
「こちら側の土地が高いから自分の擁壁」
「昔からこちらが修理しているから自分のもの」
と決めつけないようにしましょう。
境界が不明確な場合には、土地家屋調査士への相談が必要になるケースもあります。
擁壁にひび割れがあれば、とりあえず埋めればいい？
売却前だからといって、見た目だけきれいにする補修には注意が必要です。
ひび割れにはさまざまな原因があります。
表面的な劣化なのか、構造的な問題が関係しているのかは、外見だけでは判断できないことがあります。
原因を確認せず表面だけ補修すると、購入者から見たときに、
「なぜ補修したのか」
「以前どんな状態だったのか」
が分かりにくくなる可能性もあります。
工事をする場合は、施工前の写真や工事内容の資料を残しておくことをおすすめします。
古い擁壁があるからといって、すぐ家を解体する必要はありません
相続した築古戸建の場合、
「家も古いし擁壁も古いから全部解体しよう」
と考えることがあります。
しかし解体前には、将来の建築計画を確認しておくことが重要です。
建物を解体した後に、
擁壁について追加検討が必要だった、
想定していた建物プランが難しかった、
建替えに想定以上の費用が必要だった
と分かっても、元の住宅には戻せません。
築古住宅ほど、
解体 → 売却
ではなく、
調査 → 査定 → 売却方法の比較 → 必要なら解体
という順番で考えることをおすすめします。
不動産買取なら古い擁壁がある土地でも相談できる場合があります
一般の購入者へ仲介で販売する場合、購入者は将来の建替えや擁壁工事について不安を感じる可能性があります。
一方、不動産会社による買取では、事業者側が土地条件や建築計画、必要な工事などを考慮して価格を検討します。
そのため、
古い擁壁がある、
高低差がある、
築古住宅が残っている、
室内も修繕が必要、
荷物が残っている
といった物件でも、現状から買取相談できる場合があります。
売主側で先に大きな費用をかける前に、「この状態ならいくらで売れるのか」を確認することも選択肢の一つです。
仲介と買取は「擁壁工事後の価格」だけで比較しない
例えば、
擁壁を補修してから仲介で販売する、
何もせず現状で仲介する、
現状のまま不動産会社へ買い取ってもらう、
という選択肢が考えられます。
比較するときは単純な売却価格だけではなく、
売却価格
－ 擁壁関連工事費
－ 建物修繕費
－ 測量費等
－ 家財処分費
－ 仲介手数料
－ 販売期間中の維持費
まで考えることが重要です。
最終的に判断したいのは、いくらで売れたかではなく、いくら手元に残ったかです。
ツー・ウッドなら「不動産」と「建物工事」の両方から検討できます
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区を中心に、不動産仲介・不動産買取に加えて、リフォーム、建物修繕、原状回復、ハウスクリーニングなどを行っています。
相続した築古住宅では、
「擁壁が古い」
「境界が分からない」
「室内も傷んでいる」
「荷物が残っている」
「売る前にどこまで直せばいいのか分からない」
と複数の問題が重なることがあります。
そんなときこそ、先に工事を発注するのではなく、
どの状態で売るのが一番合理的なのか
を整理することが大切です。
よくある質問
Q. 古い擁壁がある家でも売却できますか？
擁壁があるだけで売却できないと決まるわけではありません。擁壁の状態や土地の高低差、建築への影響、立地条件などを確認して査定します。
Q. 擁壁にひび割れがあります。先に修理した方がいいですか？
売却予定なら、工事を発注する前に不動産査定を受けることをおすすめします。修繕費をかけても売却価格で回収できない場合があるためです。
Q. 相続した家なので擁壁の資料がありません。
資料がない状態でも売却相談は可能です。建築関係書類や過去の工事資料などが残っていれば、一緒に確認しましょう。
Q. 擁壁が古いと建替えできませんか？
擁壁が古いという理由だけで一律に判断することはできません。土地の高低差や擁壁の状況、建築計画、法令上の条件などを個別に確認する必要があります。
Q. 隣との擁壁が誰のものか分かりません。
境界資料や測量図などを確認します。必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ確認するケースもあります。
Q. 擁壁がある築古戸建でも買取できますか？
物件ごとの判断になりますが、擁壁・建物・土地の状態を確認したうえで、現状買取を検討できるケースがあります。
山科区で擁壁がある家を売るなら「修繕する前」にご相談ください
古い擁壁を見つけると、
「直さないと売れないのでは？」
と不安になるかもしれません。
しかし、売却前に何百万円もの工事をして、その費用を売却価格で回収できなければ、結果として手取りが少なくなる可能性があります。
まず確認したいのは、
現在の状態ならいくらで売れるのか。
擁壁は売却へどの程度影響するのか。
修繕するといくらかかるのか。
中古戸建として売るのか。
土地として売るのか。
現状買取ならいくらになるのか。
という点です。
有限会社ツー・ウッドでは、京都市山科区・京都エリアの築古戸建、相続した実家、空き家、古家付き土地について、不動産査定・売買仲介・不動産買取からリフォーム・建物修繕までまとめてご相談いただけます。
擁壁を補修する前。
建物を解体する前。
高額なリフォームをする前。
まずは現在の状態のままご相談ください。
余計な工事費をかけず、売却後に手元へ残る金額まで考えた売却方法をご提案します。